「資産価値の落ちにくさ」は住宅の購入判断をするための必須条件。人生の転機や住み替えなど、いざという時に売り抜けるには、どんな物件を選んでおけばよいのか。資産価値の下落が少ない物件とは？　資産価値を維持する3つの条件を、実例を交えて紹介します。

1.不動産価値を左右する「立地」

資産価値に直結する何よりも大きな要素、それは「立地」である。不動産も他の商品同様、希少性が価値につながるが、動かせない財産であることから、なおさら希少性がその価値を左右することになる。不動産広告に「二度と得難い立地」という言葉はあっても、「二度と得難い建物、間取り、設備」という言葉がないことからも、不動産の資産価値においては立地の希少性が最優先されることが分かる。では希少性を優位にする要素とはなんだろう。4つの要素をみてみよう。

1.交通の利便性

都心に立地すればベストだが、それ以外の場所なら都心、ターミナル駅へのアクセスの良さが「交通の利便性」のポイントになる。もちろん、近ければ近いほど良く、さらに複数路線が利用できる、急行、快速が利用できるなどの場合にはさらにポイントは高くなる。

駅からの距離も大事で、資産価値を考えるのであれば徒歩10分以内は必須。できればより近いほうが良い。たとえば2015年11月現在、築30年ながら専有面積110.86平方メートルの2LDKが2億5000万円で売り出されている「広尾ガーデンヒルズ」は東京メトロ日比谷線広尾駅から徒歩4分。近隣で同じくらいの広さの中古物件を探すと駅から徒歩9分、築6年で2億円を切る例などがあり、駅近の優位性がよく分かる。

また、都心でもブランド力のある立地はさらに価値が落ちにくい。たとえば、東京都内の城南五山といわれる御殿山、島津山、池田山などのエリアにある物件は、建物自体が直床、直天井の安普請でも、同じ会社が分譲した他の地域の物件に比べ、明らかに価値が下落していない。誤解を恐れずに言えば、立地さえ良ければ建物が二流、三流でも価値は落ちにくいのである。

2. 生活の利便性

交通の利便性が良い場所であれば、「生活の利便性」も高いことが多い。商店街やスーパーなどの商業施設、金融機関や病院、学校などが揃っていればいるほど価値は落ちにくい。

3. 居住の快適性

最近は「居住の快適性」もポイントである。これは利便性に似ているが、要求されるものはもう少し高度。たとえば、単に店がある場合は利便性が高いとは評価されるが、居住の快適性といった場合にはそれがファーストフード、ファミリーレストランではダメ。評価の高い、おいしいレストランである必要があるといった具合である。また、街並みの美しさや文化的な生活が楽しめるような施設の有無なども大事な観点だ。

この点に関しては人によって評価が異なるが、一般論として言うと歴史のある街のほうが評価は高くなりやすい。郊外の元々は何もなかった場所に再開発で生まれた街はいくら利便性が高くても、歴史がない分、老舗の味や街の風情などといった快適性に欠けるからである。

4. 安全性

自然災害に強いこと、犯罪が少ないことが「安全性」の高さのポイントに挙げられるが、犯罪については残念ながら、絶対に安全という場所はない。静かな住宅街で突然犯罪が発生することもあるからだ。だが、前者の自然災害については各種防災関連情報が広く公表されるようになってもおり、その気になれば素人でもかなりの調査ができるので、資産価値を気にするなら、まず、調べてみることだ。

一般的には低地よりも高台が安全だが、高台でも斜面を削って造成した場所には危険もある。造成方法次第では弱くなるためだ。逆に安全度が高いのは戦前に開発された分譲地。都内の桜新町、田園調布、洗足や成城学園などを見れば分かるが、この時代の分譲地は高台の、ほとんど造成を要さない土地を選んで開発されている。この観点からも歴史のある街のほうがお薦めである。