｢土地代0円｣の大誤算…年収700万円･子3人､4500万円の家を建てた30代が3年後に漏らした｢いっそ売るか｣

「一生住む」という前提は簡単に崩れる

「うちは一生ここに住むから、売却することなど考える必要はない」。そう思う人もいるだろう。しかし、35年という一般的な住宅ローンの返済期間を踏まえれば、その間に何が起こるかは誰にもわからない。

筆者が相談を受けた別のケースを紹介しよう。夫が親から土地を贈与され、その土地に夫名義で注文住宅を建てた。住宅ローンも夫単独で借りた。当然、家を建てた当時はそこで家族と長く暮らすつもりだった。ところが、建築から7年ほどで夫婦は離婚した。妻と子どもはそのまま家に住み続け、夫は家を出た。住宅ローンの返済は夫が続け、養育費も別に負担している。さらにその後、夫が継いだ家業の経営状況が悪化した。もし住宅ローンの返済まで難しくなれば、家の売却を考えざるを得ない。

ところが、その家が建っている土地は市街化調整区域だった。市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域と位置づけられ、開発行為や一定の建築行為には許可が必要になる。土地ごとの状況や自治体の基準によって扱いは異なるが、買い手が将来の建て替えや土地利用を考える場合には、許可条件の確認が必要になる。

「自分たちは一生住むから問題ない」と考えて建てた家でも、離婚、転職、減収、介護、事業不振など、人生の変化によって売却する必要が生じることはある。この相談者も、7年後に自分がその家を出て、経営する事業の悪化を心配しながら住宅ローンを払い続けることになるとは、家を建てたときには想像していなかっただろう。

この土地、自分で金を払ってでも買う？

もちろん、親から土地をもらえること自体が悪いわけではない。駅に近く、通勤や通学にも便利で、買い物や医療にも困らない。災害リスクも許容でき、将来も住宅地として一定の需要が見込める。そんな土地を取得費なしで使えるのであれば、マイホーム取得では大きなメリットになる。

問題は「タダでもらえる土地だから」という理由だけで、そこに数千万円の建物を固定してしまうことだ。住宅ローンを組むとき、多くの人が「この返済額なら払っていけるか」を考える。しかし、親の土地に注文住宅を建てるなら、もうひとつ考えておきたい。事情が変わり、そこに住めなくなったとき、家と土地に買い手が付くだろうか、ということだ。

家を建てる前に、一度「親からもらえる土地」という条件を忘れて、考えてみてほしい。「もし、この土地が普通に売りに出ていたら、自分のお金を払ってでも買うだろうか」と。答えが「買いたい」なら、そこに家を建てる合理性は十分にある。一方、「タダでもらえるから使うだけで、自分のお金なら買わない」と思う土地なら、その上に4000万円、4500万円という家を建てることには慎重になったほうがいい。

一生そこに住めるかどうかは、誰にもわからない。だからこそ、土地代がゼロかどうかだけではなく、「必要になったときに売れる土地か」という出口まで考えてから、家を建てる必要があるのだ。