三井不動産レジデンシャル販売のマンションで判明した、杭打ち工事のデータ改ざん事件。マンション販売の売れ行きへの影響が懸念されたが、いまのところ明確な悪影響は確認されていない。首都圏のマンションの初月契約率(販売開始後1カ月間に契約された割合)が、これまで70%を超えていたのが、直近の2015年9、10月で下回ったという現状はある。しかし、これは事件より、マンション価格が限界近くにまで上がってきたことが主因ではないかと見ている。

マンション価格はすでにリーマンショック前のミニバブル期を上回る水準だ。特に一般的な収入の世帯が購入する、価格でいうと3500万~5000万円あたりのマンションはこれ以上上がると販売が減少する恐れがある。一方で、都心の好立地で希少性のあるような物件は、依然として強い。物件にもよるが、ここ2年で30%前後上昇しているのだが、それでも一部はまだ上がる余地がある。

マンション価格高騰の要因の1つだった建材価格の上昇や人手不足はいち段落ついた。建材については、むしろ値下がりの動きもある。しかし土地については競争が激しく、首都圏では取得が困難になってきている。デベロッパーはどこも用地取得に苦心しており、建材や人件費は落ち着いても、土地代の高騰でマージンが低下してくる恐れがある。

そのぶん、各社は販売戸数を増やして利益をキープしようとしている。2017年の消費税10%への引き上げを見込み、駆け込み需要が発生するのは今年半ば。そこまではマンション価格は下がらないだろうが、その後は需要減でやや落ちる可能性はある。そのあたりの需要動向と用地の取得具合で、デベロッパーによっては供給を調整するかもしれない。

個別に見ると、住友不動産が面白い。オフィスビルの開発に積極的で、利益率もよく、土地も他社にさきがけて取得している。今後注目だ。