インフレ、円安、ウクライナ危機など不安定な時代を迎えた今、資産運用の投資先が乏しくなっている。こんな状況だからこそ目を向けたいのが、中長期で安定的な運用ができる不動産投資だ。自社で投資用物件の開発、販売、管理までを一貫して行う、トーシンパートナーズの執行役員・鈴木剛氏に、不動産投資の優位性や、同社が提供するサービスについて、話を聞いた。

日本の不動産を資産として持つメリット

資産運用を行うスタンスとして、どの時代にも重要なのは、「①中長期的な目線で、②一つの投資対象に偏ることなく分散すること」だと鈴木氏は語る。

鈴木 剛（すずき・つよし）
株式会社トーシンパートナーズ
執行役員　営業本部 副本部長
1994年にトーシンパートナーズに入社。営業現場以外にも仕入れ部門や開発部門で要職を経験し、マンション企画にも携わる。

世界情勢が不安定な今、海外の投資マネーはリスク低減のため、長期の運用にシフトしている。さらに円安で低金利下の日本では、不動産は相対的に割安になっている上、低コストで資金調達ができることから、世界中から投資マネーが流れ込んでいる状況だ。

一方、東京都などの予測によると、大都市部では今後も単身世帯やDINKs（子供のいない共働き夫婦）を含む「夫婦のみ」の世帯は増加傾向にあるとされている。鈴木氏はこう解説する。

「市場の動きによっては価格の変動幅が大きくなりがちな株式投資と比べて、家賃相場は大きくは変動せず安定しているので、不動産投資は長期運用に向いているといわれています。また首都圏では単身世帯やDINKs世帯などが今後約20年にわたり増え続けるという推測値があります。就職や大学進学といったライフイベントをきっかけに単身世帯やDINKs世帯が増えていきますから、こうした層に向けた住居ニーズは相変わらず旺盛です。このように今後の家賃収入が見込まれることから、ポートフォリオの一部として、安定した投資先である不動産投資を選ぶ投資家の方も多いのです」

不動産投資をする場合、キャッシュで購入する方法と、ローンを組んで購入する方法の2通りの買い方がある。キャッシュで購入する場合は、ローンの利息負担がなく、金利変動リスクがないのがメリット。購入時から家賃収入が丸々入るため、東京の物件の場合、3～4％の利回りの家賃収入を長期にわたり安定的に得ることができる。ローンで購入する場合は、金利変動のリスクはあるが、他人資本（家賃）をローンの返済に充てるため、自己資本に対する投資効果が高くなる点がメリット。さらに、ローン返済期間中に繰り上げ返済や一括返済をすれば、早い段階でキャッシュフローが改善する（図参照）。また、資金力によってローン額を減らすこともでき、投資家それぞれの状況に応じてさまざまな持ち方ができる。

実際には、ローンを組んで購入する人の方が多いのだが、その理由の一つに団体信用生命保険（以下、団信）があるという。「住宅ローンを組むと団信が付帯され、万一の際に保険でローンが完済される仕組みで、家族に無借金のマンションと家賃収入を残すことができます。また、がんと診断されただけで団信が適用される『がん団信』は、がん保険の代わりとして入る人も多いですね」（鈴木氏）

30年の実績が裏付け　入居率98.7％

不動産投資の最大のリスクは、入居者が見つからず、家賃が入らないこと。同社では空室リスクが心配な方には「家賃保証サービス」を用意し、オーナーの長期的な運用をサポートする。入居率98.7％というのも安心して長期で運用ができる要因になるだろう。

同社の物件が高い入居率を誇るのは、「徹底した入居者目線での物件づくり」（鈴木氏）を続けていることが一つの理由である。事実、同社は平成元（1989）年の創業から30年以上にわたり投資用物件を供給してきた実績がある。2022年10月末現在、約280棟を供給し、約1万戸を管理している。豊富なノウハウの蓄積が物件づくりに活かせるわけだ。

「住む人がいなければ投資として成立しません。そのため設備やデザインまで入居者目線で作っています」と鈴木氏が述べるように、流行を追わずに普遍的な美しさを目指し、立地に合わせた個性的なマンションを設計しているため、同社の物件はたびたびグッドデザイン賞を受賞し、評価されている。

2022年にグッドデザイン賞を受賞した「ZOOM横浜桜木町」

1990年に「フェニックス」シリーズの販売を開始し、2013年には新シリーズ「ZOOM」の販売を開始した。自社開発の新築物件と中古物件を扱っており、投資家のニーズに合わせた提案ができるのも同社ならではの強みだ。

また、特徴的なのが自社で商品開発、販売、管理までを一貫して行う点。特に購入後は、賃貸の管理、建物のメンテナンス、購入後の相談までワンストップでサポート。営業の担当者に加えて、アフターフォローをする専任の担当者もつくシステムで、その担当者が全てに対応してくれるため、オーナーはストレスなく物件を保有できる。

鈴木氏は最後にこう締めくくった。

「私たちの使命は『不動産の新たな価値を創造し、一人ひとりの豊かな暮らしと、活力ある社会を実現する』ことです。自分らしいライフスタイルを送ることのできる住居を提供することで、住む人の人生に充実感を与える。また不動産投資をする人には安心して任せられる運用先として、不動産の価値や魅力を伝えることで資産形成のお手伝いをします。その両方を当社の物件を通して、世の中に広めていければと思います」