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容積率が高い都市部なら目を向けるべきは“上”
自宅に賃貸住宅や店舗を組み込むことの利点は、何より家賃収入を建築費の返済に充てられること。ローンが完済すると、家賃は安定的な収入源となり、私的年金として機能する。入居者から選ばれ続ける質の高い住まいは、まさに“持続資産”となるのである。
また、賃貸住宅による土地活用は相続税対策としても有効だ。古い実家などをそのままにしておくと、万一の際に大きな負担を抱えることになりかねない。建築ローンで総資産額を非課税枠に減らせれば、相続税はかからずに済む。さらに条件を満たせば、賃貸併用住宅は固定資産税においても有利な特例税制の適用を受けることが可能だ。
では、具体的にどんな家を建てるのがいいか。比較的容積率が高い都市部であれば、目を向けるべきは“上”である。土地を横に広げることはできないが、建物を上に伸ばすことは可能。それによって収益性を大きく高められる。下のシミュレーションのとおり、3階建の自宅と多層階の賃貸併用住宅を比べれば、その差は歴然である。
※上記返済プランはシミュレーションした目安であり、数値を保証するものではありません。
抜群の“敷地対応力”で土地を無駄なく生かす
戸建ての注文住宅市場で人気を誇るパナソニック ホームズ。実は賃貸住宅の分野でも38万戸を超える実績を持っている。さらに多層階住宅については40年以上の歴史を有するパイオニアだ。
同社の強みは、まず抜群の“敷地対応力”である。都市部の土地では、便利な場所だが「広くはない」「変形地だ」というケースも多いだろう。そんな土地でも、15cm単位で調整できる自由設計で対応。どんな土地も無駄なく生かし切る。加えて、建物を斜め45度にカットすることもできるから角地の場合も安心だ。
さらに狭小地では、建物の外側に足場を設けず、内部から施工する「無足場工法」が力を発揮する。敷地境界からわずか30cm（※）あれば建物を建てられるので、建ぺい率と容積率を最大限使って自宅面積および賃貸戸数を確保できるというわけだ。
さらに同社の多層階住宅では高層ビルにも使われる重量鉄骨ラーメン構造を採用し、高い耐震性能を実現している。この構造は大空間をつくるのにも向いており、柱の間隔を最大6.3m（柱150mm角の場合）から10.3m（柱300mm角の場合）にすることが可能だ。
丈夫で柱の少ない大空間は、快適な生活を支えるだけでなく、将来、家族構成やライフスタイルが変化したときにも大きな意味を持つ。子世帯の住まいを賃貸住宅にしたり、逆に賃貸住宅を減らして二世帯住宅にしたり──。設備交換や比較的小規模なリフォームで用途の転換ができるからだ。建物の価値を長期間維持するにあたって、これは重要なポイントといえる。
（※）メンテナンスのために有効30cmのスペースが必要です。また4階建の場合は40cm、5～7階建の場合は50cmになります。
きれいな空気環境を保つ全館空調「エアロハスM」も
多層階の賃貸併用住宅では、上層階を自宅とすることが多い。隣家が迫る都市部ではなかなか広い庭などを望めないが、屋上にテラスやバルコニーを設ければ思い描いたゆとりのわが家を手に入れられる。最上階の大きな窓から続くスペースをプライベートガーデンにすれば、都会でも存分に光と風を感じることができるだろう。
そしてパナソニック ホームズでは、賃貸併用住宅の自宅部分に独自開発の換気可能な全館空調システム「エアロハスM」を取り付けられるようにしている。コロナ禍で空気の清浄化へのニーズは大きく高まった。医療現場や精密機器の工場でも使われるHEPAフィルターを搭載した「エアロハスM」なら、実住宅での測定でも取り入れた外気に含まれる花粉はもちろん、PM2.5も含め95％以上を捕集。2時間に1回家中の空気が入れ替わり、換気をしなくても24時間365日、快適な室温ときれいな空気環境が維持される。
数々の優位性を備えた「ユアメゾン」による賃貸併用住宅。実際のオーナーからは、「15cm刻みの柔軟な設計で狭い敷地でも広く住みたいという願いに応えてくれた」「洗練された外観や広々とした賃貸ルームのおかげで入居希望者が殺到している」などの声が寄せられている。あわせて、光触媒の働きで建物の美観を長く維持する外壁タイル「キラテック」など、省メンテナンス性への支持も少なくないという。
長きにわたる賃貸経営で成功するには、確かなパートナー選びが何より重要となる。その点、1970年代の後半から賃貸住宅を手がけ経営サポートにも注力するパナソニック ホームズは頼りになる存在だ。所有する土地の新たな可能性を見いだしたいと考える人は、一度相談してみる価値があるだろう。
「ユアメゾン」による賃貸併用住宅の事例
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