空室対策や賃料増額など
サポート面も充実

不動産投資でまず気になるのが空室リスクだが、ボルテックスが扱う物件の空室率は、都心のオフィスビルの平均である約5％に対してわずか1.27％。平均空室期間は2.77カ月という短さだ。販売前には資産価値を高めるバリューアップ工事を行い、相場に基づく適切な賃料を設定。テナント獲得にも力を入れ、低い空室率を実現する。

物件の管理・修繕コストを抑える仕組みも整っている。

「修繕費が特にかかるエレベーター、外壁、駐車場などの共有部分を管理するため、当社が物件を取得した段階で管理組合を組成します。そして、数千万円～1億円程度の修繕費用を弊社が事前に組み込みます。その後は長期プランに基づく積み立てを各オーナー様に行っていただき、計画的に修繕を実施。専有の室内付帯設備に対する無償の『設備メンテナンスサービス』と併せて、突発的なコストの発生を予防します」（天崎氏）

さらに入居企業への対応についても、ビルのプロパティマネジメント顧客件数で国内第2位の実績を持つボルテックスが力を発揮。テナントとの賃料増額交渉なども積極的に行い、物件の収益力を最大限に高める。

オーナーは近隣の賃料相場や更新時の賃料改定見通しなどをカスタマーサービス窓口を通して随時確認できる。オーナー専用サイトには所有物件の状況や収支情報が表示され、現状の市況感もつかめる。収益の安定性や物件価値の高さ、さらに売却などの出口戦略も含めた丁寧なフォローを評価してリピーターになる顧客も非常に多いという。

「オフィスビルを自ら運営する不動産会社の多さを見ても、その収益性の高さは明らかです。そして100年の歴史を持つ長寿企業を業界別に見ると、貸事務所業は2番目に多い（※2）。そんな賃貸オフィス経営を中小企業がワンフロアから手がけられる体制をつくり、経営基盤の強化をお手伝いできればと考えています」と天崎氏は言う。

ボルテックスの主な顧客は、不動産経営の経験がなかった企業や個人だ。都心オフィスの賃料が上昇相場に入るなか、事業継続性を高める手段としても、この「区分所有オフィス（R）」を検討してみる価値がありそうだ。

※2 帝国データバンク調べ。

天崎日出雄●あまざき・ひでお
株式会社ボルテックス
取締役 コンサルティング事業本部長

「この10月には原宿に日本初上陸の飲食店3店舗などが入居する自社開発の商業ビル『CASCADE HARAJUKU』がオープンします。今後はアセットの小口化や海外展開の強化で『区分所有オフィス（R）』をさらに普及させながら、こうした自社開発の物件も増やしていきたいですね」