年初以来、不安定な状況が続く株式市場に対し、注目を集めているのがJ-REIT(不動産投資信託)だ。J-REITは不動産を運用対象とする投資信託で、現在東京証券取引所に54銘柄が上場している。

J-REITが活況を呈している理由は、ファンダメンタルズ(経済指標の基礎的状況)がいいこと、日銀のマイナス金利などの金融政策、投資家の需給環境、の3つだ。

まずファンダメンタルズ。都心を中心にオフィスの空室率が下がり、賃料も上がっている。オフィス系銘柄はJ-REITの半分近くを占める中心アセットで、これは非常に好材料だ。ホテル関連も、円高の影響はあるものの基本的にはインバウンド需要が昨年に引き続き堅調で、客室単価も上がっている。商業施設や物流倉庫なども新規物件の開発が進むなど、総合的にみてよい状況が続いている。

日銀のマイナス金利による借入金利の低下も、借り入れの多いJ-REITにとっては利子負担が小さくなるメリットがある。また、銀行や保険会社など金融機関の投資先として、利回りがマイナスの国債に替わりJ-REITが選ばれている。さらに日銀も買い入れているという安心感も大きい。

この流れは、今年から来年までは続く。その後の2018年から20年にかけてはオフィスの大量供給が続くので、空室率が上昇し、賃料も下がることが予想される。タイミングとしては今年が“買い”ということになるだろう。

推奨銘柄としてはやはりオフィス系銘柄の「MCUBS MidCity」や「森ヒルズリート」となるが、ホテル系の「インヴィンシブル」なども狙い目だ。ホテル系は銘柄数が少ないので大型の投資には向かないが、利回りが高く、個人で購入する分にはおすすめだ。