土地の所有者にとって資産を有効活用でき、長期的な収入源にもなる賃貸経営。かつては建てるだけでも節税対策などになったが、人口が減少傾向にある昨今は空室リスクを無視できない。変化しつつある世間の需要に応え、長期的に安定した収入を得るのは、どのような賃貸住宅だろうか。

入居者に選ばれ続けるための条件

新型コロナウイルスが及ぼした影響によって全国的に地価の不安定な変動が続いている。また、マクロ的に都市型農地や工場用地の宅地化、人口の減少などによって土地余りの傾向も強まると考えられている。かつてのように土地を所有さえしていれば資産価値が上がる時代は終わり、収益を上げる活用法を考えなければ、税金による資産の目減りにつながりかねないのだ。

一方で、収益を上げるための不動産経営にもリスクは伴う。入居者が十分に確保できず、年月とともに建て替えやリフォームという負担に追われる可能性がある。長期的な安定収入のためには、価値のある不動産として入居者に選ばれ続けることが重要といえるだろう。

では、入居者に選ばれ続ける賃貸住宅とはどのようなものだろうか。大手住宅メーカー積水ハウスが提案する賃貸住宅“シャーメゾン”では、「4P戦略」という方針を掲げている。良い場所で（Place）、良い入居者に（Person）、良い計画を（Plan）、良い家賃で（Price）賃貸住宅を提供することにより、オーナーの収益の最大化と長期的な安定収入を実現するという考え方だ。入居者マーケティング、建築デザインなどの知識豊富な専門家チームが一体となり、綿密なマーケティングの上で、入居者像を設定し、入居者満足を考え抜いた建物を提案する。

まず経営計画のもととなるマーケティング調査では、最寄り駅の路線、近隣の生活利便施設といった周辺環境だけでなく、街の成り立ちや歴史まで紐解き、受け継がれてきた文化や魅力に関心を持つ入居者像をイメージしていく。周辺の賃貸マーケットからは、エリアの人口動態や賃料相場、物件に備えるべき設備などを読み取ることで、将来的に変化する需要を見据えた長期的な予測が可能になる。そうした綿密な調査結果をもとに、経営、マーケティング、建築デザインの視点から専門家が意見を出し合い計画を練り上げるのだ。さまざまな知見が集うチームだからこそできる経営計画である。

地域と調和することで好循環になる賃貸経営

積水ハウスの賃貸経営は、先述した入居者への視点だけでなく、オーナー、地域への視点も加えた三方よしの「誇れる賃貸経営」がコンセプトだ。地域のシンボルになるような堂々たる外観や、地域コミュニティーを生み出す共用空間など、地域の資産となることも視野に入れた建築デザインとなっている。地域と調和しながらも存在感を放つ建物は、良い街並みをつくるだけでなく、入居者に「多少家賃が高くても住みたい」と感じてもらうことができる。結果として、賃貸住宅としての競争力が高まり、長期安定経営にもつながるのだ。またオーナーが要望すれば、賃貸住宅に太陽光発電や蓄電池を搭載して地域の防災拠点となるような賃貸住宅にすることも可能だ。このように、物件に関わる全ての人に貢献できる価値を提供し、オーナーの大切な資産を選ばれ続ける賃貸住宅へと導くのが「誇れる賃貸経営」なのだ。

賃貸経営の悩みの種である空室リスクと入居者対応にも積水ハウスは心強い取り組みを用意している。積水ハウスグループの積水ハウス不動産が賃貸住宅を一棟丸ごと借り上げる「一括借上システム」（※）だ。オーナーは入居者の募集や物件管理を行う必要がなくなり、空室の有無にかかわらず毎月一定の賃料を得ることができる。年月とともに変化する入居率に左右されることなく、長期的な収支計画の見通しも立てやすくなるのだ。

専門家チームによる経営計画、地域との調和を重視した設計、一括借上システムなど、これほど賃貸経営に頼もしいサポートはないだろう。上記のほかにさまざまな取り組みと、実際の事例紹介などが積水ハウスの「賃貸住宅経営ガイド」にまとめられた。土地活用、賃貸経営に関心がある人には、大変実用性のある内容となっている。ぜひダウンロードして一読することを勧めたい。

※　賃料は、定期的な見直し（更新）により減額となる場合がある。
※　租税その他の増減や経済事情の変動、周辺相場と比較して不相当となった場合は、定期的な見直し（更新）時期に限らず、賃料改定の協議が行われる。
※　一括借上システムの適用については、一定の基準がある。また、地域により、利用できない場合がある。

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