独自の基準で厳選した中古ワンルームマンションを販売する日本不動産イニシアティブ。一般のビジネスパーソンと富裕層の双方に支持される理由について、澁谷賢一社長に聞いた。

可処分所得を増やすライフプランニングを

澁谷賢一（しぶや・けんいち）
日本不動産イニシアティブ株式会社
代表取締役
成蹊大学経済学部卒業。2010年に公認会計士試験に合格。その後、株式会社ブリッジ・シーの立ち上げに関わり、不動産開発事業や投資家の資産運用業務などに携わる。2013年に日本不動産イニシアティブ株式会社を設立。

人生100年時代といわれる今、現役引退後の収入源の確保がますます重要になってきている。定年延長や再雇用などの動きも加速しているが、60歳以降は収入は大きく減るのが現実だ。その一方で社会保険料や税金の負担は確実に増加傾向──。個人の手元に、お金がいっそう残りにくい状況が生まれている。

「そうした中で、いかに可処分所得、つまり自分たちが実際に使えるお金を増やしていくかという視点が大切になってきています」

そう指摘するのは、日本不動産イニシアティブの代表取締役、澁谷賢一氏だ。同社は投資用不動産の販売・管理を軸に、ライフプランニング全般をサポートする。会計や税務の専門家が多く在籍し、税金対策などについても相談できるのが特徴だ。

 

金融機関からも評価される物件選びのこだわりとは

同社が特にこだわっているのは、販売する物件の立地と種類だ。千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区のいわゆる都心5区を中心とした中古ワンルームマンションを扱う。築年数は10～15年程度。最寄駅からの距離もできる限り徒歩5分圏内としている。

「立地に優れた物件は、すでに価格が上昇し始めています。ただその中でも、中古市場なら十分に収益性の高いマンションを見つけることが可能です」

澁谷氏がそう言い切るのは、仕入れに自信があるからだ。同社の仕入れ担当者は、業界で数十年にわたって実績を積んできた人ばかりで、物件を選ぶ確かな目を持っている。その上、蓄積したノウハウをもとに30項目からなるチェックリストを作成し、物件を的確に評価する体制を整えている。

「建物の構造やセキュリティの状況などの基本的な要素はもちろん、外壁の状態や洗濯機置場の有無などもチェック項目に挙げ、一つひとつポイント化して評価しています。規定のポイントをクリアしない物件は購入しません」

資産価値の高い物件を厳選することは空室リスクの軽減につながることに加え、金融機関からも確かな評価を得ることができる。これは、借り入れを行うにあたって大事な要件だ。

投資用不動産を販売する会社の中には、提携ローンを持たないところもあるが、その場合、金利が高い、自己資金割合が大きい、返済期間が短いなど、投資家にとってはデメリットが発生する場合が多い。その点、日本不動産イニシアティブは業界大手の金融機関と複数社提携しており、低利でフルローンを組める状況を提供している。

「さらに立地が良く、良質な物件であれば、将来、有利な条件で売却することもできます。出口戦略においても大きな意味を持つわけです」

賃貸経営を継続していく中では、ライフスタイルの変化や資産の組み換えなどで、物件を売却する場面も訪れる可能性がある。所有する物件の流動性が高いかどうかは重要なポイントだ。

税金対策、相続対策を含めトータルで資産管理を支援

日本不動産イニシアティブの主要顧客は大きく二つのタイプに分かれる。第一は、年収700万～800万円クラスのビジネスパーソン。将来の私的年金の確保を目的とする人が多い。そして第二は、企業オーナーなどの富裕層だ。これは、同社が所属するブリッジ・シーグループが富裕層向けの資産運用コンサルティングを手がけていることと関係している。

同グループは、税理士法人や資産運用会社、海外不動産開発会社、建物管理会社などからなり、総合的なアセットマネジメントを提供している。顧客ニーズに合わせた投資案件の提案、実行、モニタリングを行い、税金対策や相続対策でも強みを発揮する。

例えば、資産管理会社の設立などは、得意とするところ。またある医師のケースでは、個人事業だった医院の法人化なども支援した。設立には許認可なども必要だが、蓄積してきたノウハウとグループ力で実現したという。さらに、公認会計士、税理士らによる法人設立後のサポート、アドバイスでも評価を得ている。

「私どもは販売して終わりではありません。専門家集団として、資産に関わるサービスをワンストップで提供できることが最大の強みだと考えています」と自身も公認会計士、税理士の資格を持つ澁谷氏は言う。

不動産投資に話を戻せば、同社は富裕層に向けて、5戸、10戸と複数の物件を組み合わせ、一つのポートフォリオとして提供する取り組みなども行っている。地域や物件の特性などを分散できれば、それだけ収益の安定性が高まるからだ。

「最初にお話ししたとおり、人生100年時代といわれる中で、お客様の暮らしに豊かさと幸せを届けるのが当社の使命。今後も多様なスキルを生かし、包括的な支援を展開していきます」

不動産、会計、税務のプロフェッショナルとして、顧客に寄り添う日本不動産イニシアティブ。長く安心して付き合うことのできるパートナーを探している人にとっては、有力な候補となりそうだ。

日本不動産イニシアティブでは、毎週定期的に複数のセミナーを開催。物件選びのポイントや税金対策など具体的な情報が好評だ。

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