国内外で広がりを見せている不動産投資信託（REIT）。なかでも、米国のREITにあらためて関心が集まっている。その投資環境や今後の見通しをどう考えるべきか。DIAMアセットマネジメント、みずほ信託銀行の資産運用部門、みずほ投信投資顧問、新光投信の統合により2016年10月に誕生したアジア最大の資産運用会社で、米国REITに投資する投資信託「新光 US－REIT オープン（愛称：ゼウス）」を提供するアセットマネジメントOneの伊藤雅子氏に聞いた。

トランプ政権の政策もプラスに働くと考えられる

──米国REITの特徴について教えてください。

伊藤雅子（いとう・まさこ）
アセットマネジメントOne株式会社
投資信託営業企画グループ
投資信託プロモーション部　担当部長

【伊藤】まず基本として、REITは個人でも比較的少額で、大型不動産に分散投資できる金融商品です。賃料に由来する安定した収入が期待できるうえ、流動性も兼ね備えています。

なかでも米国REITは、景気拡大が期待される米国の経済成長の恩恵を直接享受できるのがポイントです。米国株を買うという選択肢もありますが、企業の海外進出などもあり、米国の代表的な企業全体で見ると国内売り上げが占める割合は7割弱。一方、米国REITの収入のほとんどは米国内の不動産に拠るもの。米国の経済成長をよりダイレクトにとらえるという意味では、REITのほうが向いていると考えられます。

──米国REIT市場の見通しについてはどうお考えですか。

【伊藤】米国経済は、労働人口の増加などを背景に堅調な状態が続き、米国REITもそれを裏付けに良好な投資環境を維持しています。

インフラ投資や法人税の減税を通して米国の景気拡大を目指すトランプ政権の政策も、REITに対してプラスに働くと考えられるものが多いと思います。医療関連施設などマイナスの影響が予測される業種もあるものの、全体として景気は上向き、賃料やオフィスの需要の増加が期待できそうです。

一方で、REITは銀行からの借り入れも行いますから、利上げによる返済コスト増を懸念する声も聞かれます。ただし過去の利上げ局面を見ると、必ずしも米国REITが下落するとは限らないことが読み取れます（図表参照）。

加えて、米国REITの債務比率はピーク時の55％超からリーマンショックを経て約30％まで改善傾向にあり、借り入れも8割超は固定金利であるなど、利上げに強い財務体質に変化している点も注目です（2016年9月末時点）。さらに、米国では多くの賃貸契約で物価上昇に連動して賃料を上げられるようになっており、景気拡大に伴う金利上昇のマイナスの影響を即座には受けにくいといえます。昨年、外国人投資家が米国不動産を保有する際の税制規制が緩和されたことも、不動産市況を下支え、海外からの直接投資にプラスに働いています。

対象不動産の幅が広く一方で財務健全性も重視

──御社が提供する投資信託「ゼウス」について教えてください。

【伊藤】｢ゼウス｣は主として米国REITを対象に分散投資するファンドで、当社が組成し、世界的な独立系運用会社であるインベスコ・アドバイザーズ・インクが実質的な運用を担当しています。販売は銀行、証券会社、信用金庫など幅広い金融機関が行っています。

数ある米国REITファンドのなかでの「ゼウス」の特徴としては、第一にセクターの幅広さがあげられます。日本のREITでも一般的なオフィスや大型商業施設に加え、好況のホテル、大型投資が見込まれるインフラ関連施設、さらに森林なども含むバラエティに富んだ業種へ分散投資を行うことにより、米国の経済成長をより純粋な形で反映できると考えています。

2点目の特徴は、安定したインカムゲインの獲得を基本に据えた堅実な運用。経営陣が優れている、財務構造が強固であるなどクオリティに着目した銘柄選択を行っています。

そして3点目の特徴が、インベスコ社の豊富なノウハウ。現物不動産も扱う同社による、地域の特性やリアルタイムの不動産市況を踏まえた運用も「ゼウス」の強みです。

──米国REITに関心を持つ人にメッセージをお願いします。

【伊藤】ポートフォリオに多様性を持たせたいとお考えの方にとって、安定した賃料収入をベースに米国経済の中長期的な成長をとらえながら資産形成ができる米国REITは、国際分散投資の有力な候補となると思います。「ゼウス」についても、すでに多くのお客さまが資産形成の中核として、まさに中長期の視点で保有されています。

米国REIT市場には半世紀以上の長い歴史があります。また市場規模は世界のREIT市場の約6割を占め、保有する物件もデータセンターやe－コマースに欠かせない物流倉庫などへ拡大。その可能性を広げています。興味を持たれた方はぜひ一度、資産運用における、重要な投資先の一つととらえていただけるとうれしいですね。

■当ファンドの主なリスク
当ファンドは、主としてUS－REITを投資対象としています。組み入れたUS－REITの値動き、為替相場の変動などの影響により基準価額が変動しますので、これにより投資元本を割り込み、損失を被ることがあります。これらの運用による損益は、すべて投資者のみなさまに帰属します。したがって、当ファンドは元本が保証されているものではありません。なお、投資信託は預貯金とは異なります。当ファンドの基準価額の変動要因となる主な投資リスクは次のとおりです。　●不動産投資信託の保有不動産への評価　●US－REITの配当利回り水準に対する評価　●不動産投資信託の企業体としての評価　●取引所における取引の需給関係による価格変動リスク　●取引所における取引量が減少または無くなることによる流動性リスク　●為替変動リスク　●カントリーリスク　※基準価額の変動要因（投資リスク）は、上記に限定されるものではありません。詳細は、投資信託説明書（交付目論見書）にてご確認ください。
【収益分配金に関する留意事項】●投資信託の分配金は、預貯金の利息とは異なり、投資信託の純資産から支払われますので、分配金が支払われると、その金額相当分、基準価額は下がります。なお、分配金の有無や金額は確定したものではありません。　●分配金は、計算期間中に発生した収益（経費控除後の配当等収益および評価益を含む売買益）を超えて支払われる場合があります。その場合、当期決算日の基準価額は前期決算日と比べて下落することになります。また、分配金の水準は、必ずしも計算期間におけるファンドの収益率を示すものではありません。　●投資者のファンドの購入価額によっては、分配金の一部ないし全部が、実質的には元本の一部払い戻しに相当する場合があります。ファンド購入後の運用状況により、分配金額より基準価額の値上がりが小さかった場合も同様です。
■お客さまにご負担いただく手数料等について
【購入時】購入時手数料：3.24％（税抜3.0%）を上限として、販売会社がそれぞれ独自に定める手数料率を購入申込受付日の翌営業日の基準価額に乗じて得た額となります。　【換金時】信託財産留保額：換金申込受付日の翌営業日の基準価額に対し0.1％を乗じて得た額を換金時にご負担いただきます。　【保有期間中】運用管理費用（信託報酬）：日々のファンドの純資産総額に年率1.6524%（税抜1.53%）を乗じて得た額とします。※当ファンドが投資対象とする米国の上場・店頭登録されている不動産投資信託証券（US－REIT）については、市場の需給により価格が形成されるため、その費用を表示することができません。その他の費用・手数料：監査法人に支払うファンドの監査報酬、有価証券売買時の売買委託手数料、資産を外国で保管する場合の費用などを、その都度（監査報酬は日々）、投資信託財産が負担します。「その他の費用・手数料」については、定率でないもの、定時に見直されるもの、売買条件などに応じて異なるものなどがあるため、当該費用および合計額などを表示することができません。◎手数料などの合計額については、購入金額や保有期間などに応じて異なりますので、表示することができません。◎詳細につきましては、投資信託説明書（交付目論見書）、運用報告書などでご確認いただけます。
■投資信託ご購入の注意　●投資信託は1.預金等や保険契約ではありません。また、預金保険機構および保険契約者保護機構の保護の対象ではありません。加えて、証券会社を通して購入していない場合には投資者保護基金の対象にもなりません。2.購入金額については元本保証および利回り保証のいずれもありません。3.投資した資産の価値が減少して購入金額を下回る場合がありますが、これによる損失は購入者が負担することとなります。　●当ファンドは、主として米国の不動産投資信託証券を投資対象としています。組み入れた不動産投資信託証券の値動き、為替相場の変動などの影響により基準価額が変動します。このため、投資者の皆さまの投資元本は保証されているものではなく、基準価額の下落により、損失を被り、投資元本を割り込むことがあります。ファンドの運用による損益は全て投資者の皆さまに帰属します。また、投資信託は預貯金とは異なります。
■当広告のお取扱いについてのご注意　●当広告は、アセットマネジメントOne株式会社が作成したものです。　●当広告は、アセットマネジメントOne株式会社が信頼できると判断したデータにより作成しておりますが、その内容の完全性、正確性について、同社が保証するものではありません。また掲載データは過去の実績であり、将来の運用成果を保証するものではありません。　●当広告における内容は作成時点（2017年2月7日）のものであり、今後予告なく変更される場合があります。
お申込に際しては、販売会社からお渡しする投資信託説明書（交付目論見書）の内容を必ずご確認のうえ、ご自身でご判断ください。
販売会社についてはアセットマネジメントOneにお問い合わせください。
■設定・運用は
商号等／アセットマネジメントOne株式会社　金融商品取引業者　関東財務局長（金商）第324号
加入協会／一般社団法人投資信託協会、一般社団法人日本投資顧問業協会

2016年10月1日、DIAMアセットマネジメント株式会社、みずほ信託銀行株式会社（資産運用部門）、みずほ投信投資顧問株式会社及び新光投信株式会社は統合し、アセットマネジメントOne株式会社となりました。