キャッシュフローを生む優れた物件を入手

不動産への投資を考えるとき、まず利回りに目が行く人は多いだろう。だが利回り単体ではなく、利回りと借入金利の差、いわゆるイールドギャップを見る必要があると峯島社長。失敗しない投資をするために最も重視すべきはキャッシュフローだと続ける。

「毎月着実に収益を上げ、手元にしっかりお金を残していくことは、リスク管理の上でも大きなプラスになります。長期にわたる不動産投資では、将来的に状況が変化する可能性もある。そのときお金に余裕があれば、数ある対応策のなかから最善のものを選択できるわけです」

水戸大家さんがマンションやアパート「一棟」の投資を中心に紹介しているのも、「投資直後から黒字化の可能性がある」というのが主な理由だ。

「例えば一棟の総家賃収入が月100万円になるマンションであれば、5割はローン返済に充て、固定資産税の支払いや空室対策、修繕などの管理コストに2割から3割を見ておく。そうすれば、20～30万円程度のキャッシュフローを維持できます」

下は水戸大家さんの紹介物件で不動産投資に取り組み、堅調に資産を増やしている例。これらは決して特殊なケースではないという。一人一人のニーズと状況を踏まえ、長期的なリスクも見込んだ提案を行う同社に対する顧客の信頼感が、「リピーターが半数以上」という実績につながっているのだろう。

こうした投資を可能にするためにも、同社では安定した収益を生む物件の仕入れに力を入れている。立地や外観・内装が良く、相場より安い物件を入手するために、全国の顧客とのネットワーク、営業担当者が築いた各地の不動産会社との関係、無料相談で得た各地の生の情報などを活用。良質の物件を確保し、仲介を行っている。

融資の上手な活用が資産運用を成功に導く

さて、いざ物件を購入する際には、融資を上手に活用するのがポイントだ。好条件で融資を受けられれば、キャッシュフローも良好に保てる。確かな実績が築いた金融機関とのネットワークを持つ水戸大家さんを介せば、条件に合った最適な金融機関を選べ、場合により優遇金利で融資を受けられるケースもあると峯島社長は言う。

「当社は一棟の物件が中心ですが、会社勤めの信用力を生かし、融資を活用しながら投資を成功させている方も多くいらっしゃいます。現在、不動産価格は上昇していますが、低金利というプラス要因もある。今のうちに手元にお金を残しながら運用の実績をつくり、信用力も高めておけば、景気が調整局面を迎えたときも、融資を受けながら安価な不動産を入手できます。そう考えると、今が重要な時期であることが分かると思います」

本業を持つ人が多い顧客のニーズに応え、水戸大家さんでは管理をサポートする体制も整えた。昨年4月に、賃貸管理を専門に行うグループ会社のMTKを設立。メンテナンスやクレーム対応はもちろん、全国200社以上の不動産会社と提携した入居者募集も実施する。これによって、初回の相談から仲介、管理、売却までワンストップでサービスを提供できるようになった。今後は専門的知識を持つ社員をさらに増やし、既存スタッフのスキルにもいっそう磨きをかけていく予定だ。

情報格差の大きい不動産投資では、情報力あるパートナーの存在が大きな優位性につながる。2月には大阪支社も開設し、よりきめ細かな対応を目指す同社の今後に注目したい。