日本株の正念場は｢4万円超え｣の後に来る…日経平均の急落に備えて投資家が注視する｢米国の指標｣とは 日本株が｢最高値更新｣を連発するための絶対条件

「バブル崩壊後の最高値更新」はいつまで続くのか

以上の点から、日本株は、多少の調整は十分考えられるが大暴落はしそうにない、ということかと思う。極端に割高でないものは調整することはあっても暴落しないということだ。

最近の日本株高を支えているのは需給の好転に他ならず、今後を占ううえでも「外国人」あるいは中国人の動向が重要になる。特に今年は、アメリカの長期に及ぶインフレ、金利高の影響が顕在化してくることが予想される。

それでは、いつ絶好調の株高が終わりを迎え、調整局面を迎えるのだろうか。

日本株の下落に備えて注意しておくべき点をまとめると以下のようになる。

なかでも筆者が注目するのは、3000兆円規模となっているアメリカの商業不動産の動向である。米国の商業不動産はコロナの影響によるリモートワークの定常化などもあり、都心部ですら空室が高い。マンハッタンのオフィス空室率は20％程度になっている。マンハッタンの象徴的ビルであるクライスラービルも保有している欧州不動産シグナ・ホールディングスの経営破綻に伴い、売却される方向だ。

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米国の商業不動産市況に注目する理由

さらに問題なのは金利上昇の影響である。住宅ローンと違って商業不動産のデベロッパーは調達期間が短い。住宅ローンは期間が30年など、非常に長い上に、日本と違って大半が固定金利で借り入れをしている。

長期固定で借りている場合は、金利の上昇が利払い負担につながらないが、デベロッパーの場合はせいぜい5～7年程度の調達になるため、満期がくると高い金利で借りざるを得ない。つまり米国の商業不動産のデバロッパーが高金利の負担にあえぎ始めるのは金利が上昇してから数年後ということになる。まさにこれからだ。