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なぜ、不動産投資はインフレに強いのか
PGIMリアルエステート
マネジング・ディレクター グローバル・リアルエステート・セキュリティーズ 責任者
不動産運用分野で30年以上の経験を持ち、その分野の先駆者であるロマーノ氏は、世界的にインフレが話題となる中、不動産投資に着目すべきだと説く。
「そもそも不動産はインフレに強い。不動産の賃料は物価と連動しており、インフレが進行すると賃料収入が上がる傾向にあります。また、建築費用等が上昇することで物件の供給量が抑制され、不動産価値の上昇につながります」
今後、海外ではインフレが落ち着きを見せ始めた際に利下げも予想されるが、不動産市場のファンダメンタルズは強固だ。「今後金利が下がれば資金調達コストも下がり、加えてテナント需要が堅調であれば、なおさら不動産投資にはプラスに働く。不動産の価値上昇の追い風になる」と同氏は力を込める。
不確実性の高い時代にも対応できる資産運用
世界を見回すと、中国の不動産バブル崩壊、米国地銀の商業用不動産向け融資の焦げ付きなど、グローバル不動産投資への懸念は尽きない。これに対してロマーノ氏は、「だからこそ、グローバルで高いリサーチ力と銘柄選別眼を持ったプロフェッショナルの力を活用することが大切」と語り、自社のポートフォリオの強さについて、次のように説明する。
PGIMリアルエステート
マネジング・ディレクター グローバル・リアルエステート・セキュリティーズ 米国責任者
「私たちは、中国の不動産には投資していません。また、米国の地銀融資の焦げ付きで問題になっているのは主にオフィス物件ですが、当社のポートフォリオにおいて米国オフィス物件への投資比率は5％以下で、それも非常に優良な物件ばかりです。一方、集合住宅や産業施設は今後供給が減少していくものの需要は高いとみており、非常にファンダメンタルズが強い。仮に不振な市況があっても、優良なものが割安で手に入ることになるため、投資するチャンスと考えています」
ロシアのウクライナ侵攻や中台関係などの地政学リスクについても、同氏は「迅速に投資戦略に反映させており、リスク分散のためにも特定の地域や国に投資を集中させたりすることはないため、ベンチマーク（＊）と比較しても影響は小さい」と自信を見せている。
それどころか、リートはこうした地政学リスクに対しても防御策になるという。クーニー氏は「不動産の価値は底堅く、賃料は上がっており、分配金も投資家に還元できています。米国リート市場は、今後も価値が上がっていく資産として投資できる、不確実性が高い時代に強い商品だといえるでしょう。今、ポートフォリオに組み込むことは、大きな強みになると考えます」と話す。
＊ベンチマークは類似運用戦略のもので、FTSE EPRA／NAREIT Developed Index（配当込み、米ドルベース）。
プロの目利きによってメリットを享受する
個人投資家が、こうした市場の動向を読み、投資先の目利きをするのは非常に難しいが、ロマーノ氏ら「不動産のプロ」の力を借りて投資を行うことができれば、インフレに強いなどの不動産投資のメリットを最大限享受することができそうだ。
2024年3月8日にアセットマネジメントOneが設定し、PGIMリアルエステートのロマーノ氏のチームが実質的な運用を行う「みずほグローバル・セレクト・不動産戦略ファンド」は、まさにそれを実現する商品だといえる。実際、このファンドの類似運用戦略であるPGIM Select Real Estate Zの運用実績を見ると、ベンチマーク（＊）を上回る高い成績を残し続けている。
「この商品を通じて、これまで機関投資家や富裕層しか投資できなかった質の高い不動産に、高い運用力と実績を持った運用チームの知見を通じてグローバルに投資できる。それは個人投資家にとって大きな魅力と考えます」とロマーノ氏。
「不動産投資で重要なのは、現地市場をいかに深く理解しているか。そこは私たちも、この分野で50年以上の経験を持ち、世界最大級の約2100億米ドル以上の不動産関連投資を行うプルデンシャル・グループの一員であることのメリットを強く感じています。世界35都市に、各地の不動産市場に精通した1200人以上の専門家がおり、最新の情報を把握していることは、私たちの大きな強み」と話す。（2023年9月末時点）
運用チームは、投資先に厳しい目を向けてポートフォリオを構築している。世界各地から集めた保有物件の稼働率、テナント情報、賃料収入などのリアルタイムな情報を網羅した独自データベースを活用し、各銘柄が保有する物件群の資産価値を精緻に評価。さらに各銘柄の経営の質を数値化し、12カ月先を見通して目標価格を設定したうえで、現在の価格と比較。その差が大きく高いリターンが期待できる投資先を選定しているという。ロマーノ氏は、「目標価格を決める際には、『成長性か、現在価値か』ではなく、その両方を見ながら継続的に投資先の評価を行い、目標価格を達成すれば、入れ替えています」と強調。こうした投資プロセスについてクーニー氏は「綿密かつ規律にのっとっている」と表現する。
「私たちのチームは、20年以上の経験を持つ、業界でもトップクラスのポートフォリオ・マネジャーと、10年以上のアナリスト経験を持つシニア・アナリストから構成されています。そして全員が週に4回の会議で資金管理やリスク管理を行い、大量の情報をもとに各銘柄を徹底的に分析して運用を行っています。ボトムアップ・リサーチの体制が整っているからこそ、継続的に高い実績をあげることができているのです」
ベンチマーク（＊）に対し高い運用実績を残している
各ファンドが投資するグローバル・セレクト・不動産戦略マザーファンドと類似の運用戦略であるPGIM Select Real Estate Zの運用実績を表しています。
みずほグローバル・セレクト・不動産戦略ファンドの運用実績ではありません。また、将来の運用成果を示唆・保証するものではありません。
※2014年8月1日を100として指数化
※類似運用戦略：米国籍ミューチュアル・ファンドPGIM Select Real Estate Z（運用費用控除後、分配金再投資、米ドルベース）、類似運用戦略のベンチマーク：FTSE EPRA／NAREIT Developed Index（配当込み、米ドルベース）、各ファンドのベンチマークではありません。
出所：ブルームバーグのデータをもとにアセットマネジメントOne作成
※上記は過去の情報であり、将来の運用成果等を示唆・保証するものではありません。
＊ベンチマークは類似運用戦略のもので、FTSE EPRA／NAREIT Developed Index（配当込み、米ドルベース）。
株式投資と債券投資の特徴をあわせ持つ
ロマーノ氏はリート投資について、株式投資と債券投資、両方の「いいとこ取り」のような特徴があると説明する。「債券における利息のように賃料を原資とした分配金を受け取り、株式投資における株価上昇のように、賃料や物件価値の上昇が見込めます。さらに不動産は、株式や債券と異なる資産特性を持つため、分散投資効果が期待できます。ポートフォリオの多様化にも最適だと考えます」
そしてクーニー氏は、「リートを軸とした不動産関連商品への投資を今こそ提案したい」と繰り返す。
「世界的なインフレは落ち着きつつあり、利下げの兆候が見え始めている一方で、テナント需要は引き続き高い。過去と比較しても、リートはいまだに8～10％ほど割安であると考えます。ここで、不動産市場に精通した高い分析力を持つチームが運用するファンドを、ぜひポートフォリオに加えてほしい」と話す。
「みずほグローバル・セレクト・不動産戦略ファンド」は、新NISAの成長投資枠で購入することができる。「リートや不動産関連株式は、保有不動産の現在価値と今後の成長性からみて、割安な状態にあるとみています。これらに少額からの投資が可能な、このファンドで、世界中の質の高い不動産にアクセスしてほしい」とロマーノ氏は話している。
みずほグローバル・セレクト・不動産戦略ファンド
（年1回決算型）（為替ヘッジあり）
（年1回決算型）（為替ヘッジなし）
（年4回決算型）（為替ヘッジあり）
（年4回決算型）（為替ヘッジなし）
追加型投信／内外／不動産投信
【詳しくはこちら】
指数の著作権等
● みずほグローバル・セレクト・不動産戦略ファンド（年1回決算型）（為替ヘッジあり）、みずほグローバル・セレクト・不動産戦略ファンド（年1回決算型）（為替ヘッジなし）、みずほグローバル・セレクト・不動産戦略ファンド（年4回決算型）（為替ヘッジあり）および、みずほグローバル・セレクト・不動産戦略ファンド（年4回決算型）（為替ヘッジなし）（以下、「各ファンド」）は、アセットマネジメントOne株式会社（以下、「アセットマネジメントOne」）によって単独で開発されたものです。各ファンドは、いかなる方法においても、London Stock Exchange Group plcおよび、そのグループ企業（FTSE International Limitedを含む）（以下、総称して「LSE Group」）、European Public Real Estate Association（以下、「EPRA」）または、National Association of Real Estate Investments Trusts（以下、「Nareit」）（以下、あわせて「ライセンサー」といいます。）によって出資、保証、販売または販売促進されることはありません。FTSE Russellは、LSE Group会社の一つの商号です。FTSE EPRA／NAREIT Developed Index（以下、本指数）のすべての権利はライセンサーに帰属します。「FTSE®」および「FTSE Russell®」は、LSE Group会社の商標であり、ライセンス契約に基づいてその他のLSE Group会社が使用します。「NAREIT®」はNareitの商標、「EPRA®」はEPRAの商標であり、すべて、ライセンス契約に基づき、LSE Groupによって使用されます。本指数は、FTSE International Limitedまたはその関連会社、代理店またはパートナーによって、またはそれらに代わって計算されます。ライセンサーは如何なる者に対しても（a）本指数の使用、信頼、または誤謬、（b）各ファンドへの投資または運営に起因する如何なる義務も負いません。ライセンサーは、各ファンドから得られる結果、またはアセットマネジメントOneによって提示される目的に対する本指数の適合性に関して、いかなる請求、予測、保証、または表明も行いません。
〈お客さまにご負担いただく手数料等について〉（くわしくは投資信託説明書（交付目論見書）をご覧ください。）
※上記手数料等の合計額等については、購入金額や保有期間等に応じて異なりますので、あらかじめ表示することができません。
※上場不動産投資信託（リート）は市場の需給により価格形成されるため、上場不動産投資信託（リート）の費用は表示しておりません。
※税法が改正された場合等には、税込手数料等が変更となることがあります。
〈ファンドの投資リスク〉
基準価額の変動要因
※基準価額の変動要因は、下記に限定されるものではありません。
不動産投資信託証券（リート）および株式の価格変動リスク 為替変動リスク 金利変動リスク 流動性リスク 信用リスク カントリーリスク
各ファンドは、値動きのある有価証券等（外貨建資産には為替変動リスクもあります。）に投資します。このため、リート市場および株式市場の変動、為替相場の変動、金利の変動、十分な流動性の下での取引を行えない場合、有価証券等の発行者に係る信用状況の変化、投資対象国・地域における政治・経済情勢の変化等により、組み入れた有価証券等の価格が下落し、基準価額が下落する要因となります（為替ヘッジ取引を行うファンドでは為替リスクの低減をめざしますが、為替リスクを完全に排除できるものではありません。）。これらの運用による損益はすべて投資者のみなさまに帰属します。したがって、投資者のみなさまの投資元本は保証されているものではなく、基準価額の下落により、損失を被り、投資元本を割り込むことがあります。また、投資信託は預貯金と異なります。
当広告は、アセットマネジメントOne株式会社が作成したものです。当広告は、アセットマネジメントOne株式会社が信頼できると判断したデータにより作成しておりますが、その内容の完全性、正確性について、同社が保証するものではありません。また掲載データは過去の実績であり、将来の運用成果を保証するものではありません。当広告における内容は作成時点（2024年5月22日）のものであり、今後予告なく変更される場合があります。投資信託は、1.預金等や保険契約ではありません。また、預金保険機構および保険契約者保護機構の保護の対象ではありません。加えて、証券会社を通して購入していない場合には投資者保護基金の対象にもなりません。2.購入金額については元本保証および利回り保証のいずれもありません。3.投資した資産の価値が減少して購入金額を下回る場合がありますが、これによる損失は購入者が負担することとなります。
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