都心のオフィスビルを小口化！分散投資に有効な「Vシェア®」とは

“将来の需給”に目を向ける必要がある

「どんな資産も、需給バランスがその価値に大きな影響を与えます。当然ながら、希少性の高い資産の価値は長く維持される。当社が主に都心の中規模オフィスビルを対象に事業を展開している理由もまさにそこにあります」

都心のプライムエリアに立つ中規模ビルをフロアや区画ごとに販売する「区分所有オフィス®」で高い支持を得ているボルテックスの宮沢文彦社長はそう語る。同社は、2016年から物件の所有権をさらに小口化した不動産小口化商品「Vシェア」の提供も開始し、注目を集めている。

「東京で新たにオフィスビルを建てようにも、適した土地は相当限られる。特に中規模ビルは入居ニーズが高いにもかかわらず、バブル崩壊以降はほとんど増えていません。今後も大幅な増加は見込めないでしょう」

投資対象を選ぶ際、現時点での価値や利回りに目が行きがちだ。もちろんそれも大事だが、長期にわたって収益を維持するには“将来の需給”にも目を向ける必要がある。

「100年以上続く長寿企業の数を業種別に見てみると、実は貸事務所業の割合が非常に高い。オフィスビルの保有は資産運用というより、継続的な事業といえます。現物資産としてインフレにも強く、価値がゼロになってしまう可能性が極めて低い点も特徴です」

さらに、都心において一定以上の面積がある土地は開発用途が多岐にわたるため、その価値も高い。そうした優位性のある資産の所有権を持つことができるのが同社の商品なのだ。

コロナ禍の影響により、テナントから選ばれる物件とそうでない物件の差が顕著になるなか、同社の管理物件は安定したニーズを維持しているという。

「新規テナントの入居も順調ですし、今年1月からは空室率も下降に転じて2％近く。一昨年とほぼ変わらない状態になっています」

今年9月の東京都心5区のオフィス空室率が6％超（三鬼商事調べ）とされるなか、これはかなり低い数字だ。

500万円から購入可能で多様な目的に活用できる

ボルテックスは、オフィスビルのハイクオリティ・ブランド「VORT®」シリーズを都内を中心に140棟以上展開している。「Vシェア」では、同社が保有するビルの所有権を1口100万円に小口化し、5口から販売。購入者は出資額に応じ、賃料相当額に当たる分配金が得られるほか、物件売却時の収益も期待できる。実物不動産とほぼ同じ扱いで保有できるため、相続・贈与対策として活用されるケースも少なくない。

日本橋駅に直結し、髙島屋も入居する超高層複合ビル「日本橋髙島屋三井ビルディング」の一角も「Vシェア premium」として提供されている。
※当物件は10口から販売。

「購入後は1口100万円単位で売却・譲渡が可能ですから、流動性も高く、さまざまな目的に利用することが可能です。オーナー様は個人の方が7割以上で、50代までの方が約45％。お子様への暦年贈与に活用でき便利といった声もよくいただきます」

堅実、着実な資産防衛に効果的な分散投資。以前から、不動産を資産のポートフォリオに組み込み、これを充実させたいというニーズは高かった。しかしこれまで、それを手頃な価格で実現する仕組みがなかなか存在しなかった。

「当社が『ビルは一棟で保有するもの』という当時の業界の常識を覆し、『区分所有オフィス』の提供を開始したのは、ごく一部の層しか持てなかった優良資産を、より多くの方に届けたいという思いからです。『Vシェア』により、その裾野をいっそう広げたいと考えています」と宮沢社長は言う。

多数の物件を保有する同社ならではのラインアップの豊富さも魅力だ。一つのビルを小口化するだけでなく、複数のビルの所有権を小口化して組み合わせた形の「Vシェア」も販売しており、2週間ほどで完売した実績もあるという。

面倒な管理の手間がオーナーにかからない

宮沢文彦（みやざわ・ふみひこ）
株式会社ボルテックス
代表取締役社長 兼 CEO
1989年ユニバーサル証券に入社。レーサム・リサーチに転職し、営業部長として不動産投資コンサルティングなどに携わった後、99年ボルテックスを設立。

物件の取得から管理、メンテナンス、資産売却までを一貫して手掛けているのもボルテックスの大きな特徴だろう。同社は物件を入手すると、まず共有部、専有部の両方にバリューアップ工事を施すのが通常だ。資産価値を向上させた上で商品化し、基本的にその後の管理にも関わっていく。

「オーナー様とボルテックスは任意組合契約を締結。当社が組合の理事長となって管理、運営を行うので、オーナー様には面倒な手間はかかりません。大規模修繕に関しても、長期的な修繕計画に基づいて行うため、突発的なコストが発生しにくい形になっています。そのようにさまざまな面で負担を軽減するサービスを追求しています」

そうしたボルテックスを信頼し、同社の商品をリピート購入する人は多い。「Vシェア」に関しても、「新商品が発売されたら必ず連絡してほしい」と言うオーナーが多数いるという。

社会の変化が激しく、経済の先行きも見えにくくなっている現在、重要なのは“資産の価値を下げず、しっかり守り抜いていくこと”だと宮沢社長は考えている。

「不確実性が高まるなかで、できるだけ着実に資産形成を行っていく。その手段として、都心のオフィスビルの所有権は十分検討に値する選択肢だと私たちは考えています。これからも既成概念にとらわれることなく、より多くの人に優良な資産を届ける商品を開発し、当社なりに富の格差の是正に貢献していきたい。そう思っています」

安定性に優れた資産として、世界のファンドや富裕層からも注目を集める東京の不動産。それを500万円から購入できる「Vシェア」は、新たな投資対象を模索する人にとって見逃せないものとなりそうだ。

※「区分所有オフィス」「Vシェア」「VORT」は株式会社ボルテックスの登録商標です。

オーナーの声

こちらの状況を理解して相談に乗ってくれる。そうした姿勢が信頼できる

巻 誠一郎 氏
（まき・せいいちろう）
元サッカー日本代表
株式会社フットアス
代表取締役

「Vシェア」を知ったのは、引退試合をボルテックスさんにスポンサードしていただいたことがきっかけです。現役時代は資産運用に縁がありませんでしたが、ちょうどその必要性を感じ始めていた頃でした。

熊本在住の僕でも、手頃な価格で東京の中心地の物件を保有できることに加え、こちらの状況を理解し、長期的な視点から丁寧に相談に乗ってくれる。そうした姿勢にも信頼感を覚え、お任せしたいと感じました。

物件の管理もボルテックスさんにお任せでき、きめ細かく報告してくれるので安心。何より手間がかからないのがとても助かっています。

※巻氏個人の見解です。