500万円から投資できる新手法

100万円単位で実物不動産を所有できる「アセットシェアリング」。実物不動産と、REITの中間に位置する新しい投資手法として、今注目を集めている。

退職後は、年金と家賃収入で悠々自適な生活を──。そんな憧れはあっても、退職を控えた時期に数千万円もする不動産を買うのは現実的ではない。個人では投資しづらい高額な不動産を「500万円」から購入できるのが、インテリックスの組成する新しい不動産小口化商品「アセットシェアリング」である。

「アセットシェアリング」はその名前のとおり、マンションやオフィスビルなどを複数人で共同所有し、収益を分かち合う商品だ。同社のソリューション事業部長、俊成誠司氏は「都心の優良な不動産物件も1口100万円、最低5口500万円から出資可能です。5口を超える持分については1口単位でのご購入にも対応し、予算やポートフォリオに応じて、柔軟な組み入れができます」と説明する。

賃貸管理や修繕などはすべて建物管理会社や運営会社に一任するから、不動産管理に手間がかかることもない。退職後の暮らしを考えるなら長期保有して定期収入とするのが“王道”だが、万が一、事故や病気などでまとまったお金が必要になったときは、1口単位で売却して現金化することもできる。この自由度の高さも安心感につながっている。

分配は年2回。こうした安定収入があると、セカンドライフの備えに厚みが増す。生活費の足しにしてもいいし、趣味や旅行を楽しむ原資にもできるだろう。

実物不動産だから相続税の節税効果も

俊成誠司（としなり・せいじ）
株式会社インテリックス
ソリューション事業部長

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米国ピッツバーグ大学経済学部卒。大手証券会社、東京証券取引所を経て、2010年に株式会社インテリックス入社。

不動産を小口投資する投資商品といえばREIT（不動産投資信託）が代表的だが、「REITは金融資産ですが、『アセットシェアリング』は実物不動産を所有することになるのが大きな違いです」と俊成氏は説明する。

この違いが表面化するのは、相続や生前贈与といった場面である。株式や投資信託などの金融資産は原則、時価がそのまま相続税の課税対象額となる。これに対して不動産は、一般的に課税対象額を時価の6～7割程度にまで圧縮でき、大幅な節税効果が見込める。

さらに小口化されて分割しやすい点も、相続では有利に働く。実物不動産は本来、平等な資産分割が難しい。例えば土地は分割すると面積が小さくなって価値が下がってしまうし、ワンルームマンションは物件によって日照や眺望、間取りなどの条件によって不平等が生じてしまう。これが相続においてはもめ事の種になる。その点「アセットシェアリング」なら、相続人同士がまったく同じ条件で、かつ簡単に口数の分割ができるというわけだ。

元気なうちは自分の暮らしの余裕資金の源としつつ、家族への円滑で効率的な遺し方も同時に考えられる。「アセットシェアリング」は、実物不動産のメリットはそのままに、小口化によってより利便性を高めた商品といえる。

これほど利点が多いのに類似した投資商品が少ないのは、ひとえに組成のハードルが高いからだ。「アセットシェアリング」は、不動産特定共同事業法に基づいて組成された商品で、運用にあたっては投資家保護の観点から、企業の財務体質や運用体制などの厳しい許可要件が定められている。東証一部上場の同社だからこそ組成できるといってもいいだろう。

土地のニーズを見極めて最適な物件を開発する

「アセットシェアリング」の第一号案件である「ソーシャルアパートメント原宿」は早々に完売。現在販売中の商業施設「アセットシェアリング横濱元町」に、早くも注目が集まっている。地下1階から地上8階建てのうち、4階から上層は分譲マンション（すでに完売）、3階までの商業施設を「アセットシェアリング」に活用する計画だ。すでに全フロアのテナントスペースが満室となっている。

「横濱元町は山手の高級住宅街と人気観光地をつなぐ活気のあるショッピングエリアで、物件そのものが非常に希少な場所です。今回の企画・開発にあたっては、この国際色豊かな地域の歴史や、今後の横浜の再開発による人の流れの変化などを生かせるように考慮しました」（俊成氏）

現在販売中のアセットシェアリング第2弾「MID横濱元町」。外観ファサードは旧帝国ホテル設計にゆかりのあるレーモンド設計事務所がデザイン。端正なガラスのファサードは洒落た大人の街に馴染む。

元町エリアは独自の地区計画により外観デザインや店舗用途、営業時間などに基準があるが、「アセットシェアリング横濱元町」はそれをクリアし、なおかつ収益性を確保している。土地の特徴に合わせて最適な物件を企画できるのは、20年にわたる中古マンションのリノベーション経験があるからだ。販売実績は実に1万7000戸以上。当然ながら、長期の維持管理を考えるうえでも、このノウハウは生きてくる。

「もはや、建物をつくれば人が集まる時代ではありません。大切なのは、土地のニーズを見極め、最適な建物をつくること。それを考え抜いた物件は、投資家の皆さまに収益のみならず、保有する誇りや喜びをもたらしてくれると思っています」

同社では横濱元町の物件に続き、宿泊施設やアミューズメント施設など、さまざまな物件でアセットシェアリング事業を展開する方針だ。人気物件は反響が大きく、完売が早いため、情報収集をしておきたい。同社では随時セミナーなどを開催するほか、同社の運営する「インテリックスCLUB」での情報発信も予定している。まずはこれらを活用するのが近道だ。

アセットシェアリングに関するご注意事項
■本商品の不動産特定共同事業契約は任意組合契約であり、事業者株式会社インテリックスが同契約の当事者となります。 ■購入した不動産は、将来の不動産市況をはじめ、金融・経済の情勢その他の状況により、その価値等が変動する可能性があり、元本や分配金等が保障されるものではありません。 ■税制の変更がなされた場合は、当初予定していた効果を得られない可能性があります。 ■詳しくは別途不動産特定共同事業契約の成立前交付書面をご熟読ください。 ■株式会社インテリックス 不動産特定共同事業者 東京都知事第97号、宅地建物取引業者免許 国土交通大臣（3）第6392号