管理不全でマンションが朽ちていく

東京オリンピック終了後、マンション価格が暴落するのではないかという「2020年問題」が不動産業界から聞こえてくる。東京での五輪開催が決定した13年以降、都心のマンション販売は盛況で、優良な収益物件には海外からの投資も集まった。しかし祭りの後は投資も萎む。キャピタルゲイン狙いで投資物件が20年までに大量売却されれば、需給バランスは一気に崩れる。一方で東京都の人口は25年にピークを迎えて、首都東京でさえ人口減時代に突入する。人口減によって住宅需要が落ち込んでいく課題はもちろんのこと、人口減に高齢化が相まって強く懸念されているのは「管理不全マンション」が増えることだ。

管理不全マンションとは管理組合がなかったり、管理組合が機能しないために、維持・管理や修繕が行き届かないマンションのことをいう。管理組合とは分譲マンションを購入した住民（区分所有者）で構成される団体だ。マンション内のルールを決めたり、管理費や修繕費を徴収したりしてエントランス、廊下、エレベーター、外壁、配管など共用部分を管理維持し、修繕や改修のタイミングを適宜決めていく。ところが昨今は管理組合がないマンションや住民の高齢化によって役員のなり手不足に悩む管理組合が非常に多い。また住民の高齢化や空室の増加は管理費や修繕積立金の滞納、修繕資金不足という事態も招く。結果、組合が機能しないために老朽化しても修繕が適切になされず、共有スペースのメンテナンスもままならない管理不全マンションが全国で増加しているのだ。管理不全マンションは経年劣化による老朽化が著しく、スラム化につながりかねない。スラム化して治安や環境衛生が悪化すれば、マンションの資産価値はさらに下落する。マンション2020年問題は単にポストオリンピックの問題ではない。高齢化、人口減時代に突入した日本に突きつけられた課題の一端として捉えるべきだろう。