中古物件の「住宅ローン」と「リフォームローン」の選び方

人気の街の新築は無理。中古に視野を広げよう

住みたい街の人気ランキングの常連は、首都圏なら吉祥寺、恵比寿、二子玉川……、関西圏なら西宮、千里中央、岡本……、人気の街は環境がよく物件もおシャレだが、当然ながら地価が高く、価格は割高で手がでない。またすでに住宅が密集していて新築物件が出てこない場合も、中古物件へと視野を広げよう。

中古物件には持ち主が転勤で売りに出しているマンションや、相続税対策で手放す一戸建てなど掘り出し物も多い。

中古物件でも住宅ローンは組める。今回は、中古物件を買う場合の住宅ローンとリフォームローンを紹介しよう。

中古の築浅の物件ならば融資対象となる

中古物件の場合、一戸建て木造建物の担保評価は築20年でほぼゼロになる。再建築不可の物件はまず融資の対象外だ。住宅ローンの融資対象として中古マンションは取り扱うが、中古の一戸建て住宅は取り扱わないという銀行もある。

築浅の物件ならば融資対象となろう。しかし、その場合も担保評価の観点から、建物の耐久性や構造によって借入期間が短くなったり、借入金額が少なかったりする。もっともそれは借りる側から見れば、新築を買って長い住宅ローンを組むより、割安な中古住宅なら今後の人生設計がしやすいのでメリットといえるかもしれない。

住宅金融支援機構の住宅ローン「フラット35」は、物件が一定の条件を満たすこと証明する「適合証明書」が必要だ。それには面積や耐久性、構造などの条件が細かく定められており、当てはまらない物件は融資対象にならない。「フラット35」はお金の審査は緩めだが、建物に関しては少し厳しいのだ。このように欲しい中古物件に出会ったら、まずは銀行に融資をしてもらえるか確認をしてから、買うか買わないかの検討を始めよう。

中古物件を購入して自分でリフォームする3つの方法

中古住宅はリフォームをして住むことが多いが、既にリフォームが済んでいる物件を購入するか、あるいは、物件を購入した後に自分の好みに合わせてリフォームをするかによってローンが変わってくる。

リフォーム済の中古物件を購入する場合は、物件価格にリフォーム費も含まれているので、新築と同じ通常の住宅ローンを組むことができる。購入後、想定外の工事が追加で入ることがないよう、購入する際には入念にチェックをしよう。

一方、購入後に自分でリフォームをする場合は3つの方法がある。

第一は、物件購入分は住宅ローンを借りて、リフォーム費用は自己資金を使う方法。リフォームにあまりお金がかからず、自己資金で支払える人に向いている。この時「リフォーム減税」が使える。リフォーム減税とは、リフォーム市場の拡大を図ることを目的に、住宅リフォームに対して現金払いでも所得税の控除がおこなわれているもの。対象になるのは「耐震」「省エネ」「バリアフリー」の改修工事だ。その最大控除額は、耐震、省エネ改修工事費各25万円、バリアフリー改修工事20万円、すべて併用で70万円といった具合だ。

第ニは、物件購入費の住宅ローンとリフォーム費のリフォームローンを2本別々に借りる方法。この場合、一般的に銀行のリフォームローンの融資額は500万円程度、返済期間は住宅ローンよりも短くなり、金利は高くなる。こちらも「リフォームローン減税」があり、省エネ・バリアフリー改修工事250万円までの年末ローン残高の2％、その他工事の750万円までの年末ローン残高の1％が控除、最大減税額は5年間で62.5万円だ。

第三は、物件購入費とリフォーム費をセットで借りることができるパッケージ型ローンを使う方法。2012年に登場した「フラット35リフォームパック」なら、通常の住宅ローンと同様にローンを組むことができる。手続きが1回で済み、返済期間も最長35年で組めるのが特徴だ。

最後に、中古住宅の住宅ローン控除とすまい給付金について。住宅ローン控除は床面積50平方メートル以上、築20年以内（耐火建築物は築25年以内）、返済期間10年以上で対象となるので、欲しい中古物件の住宅ローンが条件を満たせばOK。すまい給付金は宅地建物取引業者による買取再販など、その中古物件が消費税の課税対象ならば、収入によって給付金がもらえる。

いずれにしても中古物件は、売主が売り急いでいる場合も少なくない。古さを気にすることなく「いいな」と思えたら、それこそがお宝物件！ けれどもそれを顔には出さず、強気の価格交渉をしてみよう。