ボロボロの中古マンションでも、うまくリフォームすれば数百万円、価値が上がるという。改装ポイントを数多く中古物件を手がける不動産投資家に聞いた。

まずは賃貸か売却かを決める

傷んだ中古マンションも、適切な改装ができれば、売却額も家賃収入も上乗せが可能です。

写真＝iStock.com／valentinrussanov
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しかし、お金をかければいいというものではありません。改装のグレードは予算に応じておよそ3段階に分かれます。仮に3LDK（60平米）のマンションだとすると、（1）30万～50万円、（2）200万～300万円、（3）800万～1000万円です。（1）は「原状回復」のみの予算。クリーニングに加え、床や天井、壁紙などの張り替えに1部屋10万円程度かかります。（2）は、風呂やトイレ、台所、洗面所といった水回りの交換まで行うもの。いわゆる「リフォーム」がこれに当たります。（3）はスケルトン（骨組み）だけ残し、内装や設備を丸ごと取り替える「フルリフォーム」「リノベーション」のイメージですね。

目安としては、賃貸用物件なら、かけられる予算は（1）30万～50万円まで。売却して利益を上げたいなら（2）200万～300万円まで。その程度なら家賃や売却益で回収できる可能性が高いということです。それ以上のコストをかけると貸しても売っても赤字になるケースが多い。（3）は完全に自宅用です。

▼価値を上げる！　改装3カ条
1．「賃貸か売却か」用途を決めて、改装する
2．壁紙は「1面だけ」色柄物にする
3．「ホームステージング」で、生活感のない暮らしをアピール

▼キッチンリフォーム例［売却用］
束田氏が「売却用」に高額リフォームをしたキッチン例。システムキッチンは清潔感を大事にして白一色に。壁紙でアクセントをつけた。