1.買ってはいけない時期がある

マンション選びは「3W1H」が大事になる。いつ（WHEN）、どこに（WHERE）、どんな物件を（WHAT）、いくら（HOW MUCH）で買うかだ。

要点は、新築価格が中古価格と著しく乖離するほど価格が高い場合には、中古になったときに大幅に値下がりする確率が高くなるため買ってはいけないということだ。

2.単価の高いエリアが底堅い

価格帯・面積単価が高い物件は利回りも高い。これは都心よりの「立地のいい」物件が有利であることを意味する。この「立地がいい」には2つの考え方がある。1つは都心へのアクセスのよさ、もう1つは高級住宅地だ。

地形上この2つは相容れない。東京都では、前者は湾岸や城東（23区東部）となるが、後者は城西・城南（23区西部）となるからだ。ここでの「都心」とはオフィス賃料の最も高い場所、東京駅西側の丸の内を指す。

例外的に青山・赤坂・麻布の「3A」と呼ばれる地域は2つの立地のよさをどちらも持つ。物件価格は極めて高額になるが、こうした地域は希少性があるので、今後も底堅いだろう。

私の試算では、地価が横ばいであれば、人は都心寄りに移動する。核家族化が進み、世帯が小さくなったことで、人々は職住近接を望むようになり、城西・城南から城東・湾岸に移動した。このトレンドに乗ったのが湾岸のタワー物件である。

3.駅アクセスはいいに限る

駅から離れるほど中古価値は下がる。マンションは戸建てと比較して利便性が重視されるため、アクセスが悪くなれば人気が落ちるのは当然だ。

利回りが平均以上に優れている物件を選ぶのであれば、駅から徒歩8分以内が基本条件。ただしあまりに駅に近いと居住性は悪くなる。利便性と居住性のバランスのとれた立地がいい。

最寄り駅まで徒歩20分以上でバス利用が前提という物件は値崩れのリスクが高い。