やり方しだいで大きな差がつく税金対策──。土地活用の専門家で、相続コーディネーターの曽根恵子さんに、押さえておきたいポイントについて聞いた。

「土地をただ持っているだけでは今の時代、資産とは呼べません」

曽根恵子●そね・けいこ
公認 不動産コンサルティングマスター 相続対策専門士
株式会社夢相続 代表取締役
出版社勤務後、不動産会社を設立。相続コーディネーター業務を開始。これまで1万2000件以上の相続相談に対処。感情面、経済面に配慮した“オーダーメード相続”を提唱し、安心で円満な夢相続の実現に取り組んでいる。

 

土地を上手に活用して
評価額を圧縮する!

──現在、「土地」という資産を取り巻く環境が変化しているように思います。曽根さんは、どのようにご覧になっていますか。

【曽根】土地が「所有するだけで値上がりする」という状況は、バブル期以降、一部を除きほとんど見られなくなっています。一方で収入を生まない空き地も、固定資産税はずっと負担していかなければなりません。
加えて今年5月には、「空き家対策特別措置法」が全面施行されました。これによって、市区町村が「管理が悪く倒壊の危険性がある住宅」と判断した場合、その建物は強制的に撤去される可能性があります。そうなると土地の固定資産税の軽減措置を受けられない。土地に住宅が建っていれば、200平方メートル以下の部分については固定資産税が最大6分の1になりますが、ひとたび建物が撤去されてしまうと、このメリットがなくなるわけです。もはや所有するだけの土地や空き家はリスク。収益をもたらす資産に生まれ変わらせる必要があります。

──活用しなければ、不動産としての価値を引き出せないということですね。

【曽根】そうです。さらに、将来の相続税を考えるなら、すぐに具体的な対応をしたいものです。今年1月から、相続税の最高税率は50%から55%に引き上げられ、基礎控除は従来の60%に引き下げられました。相続税対策には、大きく二つの方法があります。まず、子や孫などに贈与して財産を減らす方法。次に、持っている不動産の評価額を減らす方法です。土地であれば、上手に活用することがまさに評価額の圧縮につながります。

──土地活用が相続税対策になるわけですね。

【曽根】「土地は値上がりする」というかつてのイメージをお持ちの方のなかには、土地を守るために貯金をして、「相続税は現金で払えばいい」という考えも根強く残っています。しかし、現在、預貯金はほとんど利息を生まず、基本的に節税はできません。やはりその点は押さえておくべきだと思います。

親の認知症なども
相続にかかわる問題に

──土地活用の一つとして、賃貸住宅経営があります。節税の仕組みについて教えてください。

【曽根】例えば現金が1億円あれば、その相続税評価額は額面どおりです。一方、不動産は条件や活用法などによって評価額が異なってきます。自宅のように自分で使っている「自用地」の場合、土地は路線価などで決まる評価額の100%で計算されますが、建物は固定資産税評価額がそのまま評価額になるため、実際にかかった建築費の40%~60%になります。

ここで、自分の土地を誰かに貸している状況を想定します。この場合、すぐに明け渡してもらえない事情が考慮され、土地の評価額は下がります。借地権割合は地域によって異なりますが、30%~90%です。

そして、自分の土地に自分名義で賃貸アパートやマンションを建てている場合も、その土地は「貸家建付地」となり、評価額を減らせます。

所有する土地での賃貸住宅経営で十分な収益が得られるのであれば、それは相続税対策の有力な選択肢の一つになります。借り入れして賃貸住宅を建築した場合、それを負債として計上することもできるため、その点でも資産の圧縮が可能。相続税の節税につながります(下の図参照)。

──そのほか、土地活用の関連で知っておいた方がいいことはありますか。

【曽根】所有する土地によっては、資産の組み換えも検討すべきです。立地条件などにより収益を生みにくい不動産は売却し、賃料収入が見込める不動産に買い替える判断も必要でしょう。実家など思い入れのある不動産を手放すのは勇気がいりますが、譲ってほしいという人がいれば、その人に活用してもらうのがベターです。

また、相続に関係する人全員できちんと話し合うことも忘れずに。不動産は分けづらいものです。家族で分割方法などを話し合い、結果を遺言として残しておくことが大切です。そして、早めに取り組みましょう。親が認知症になる可能性もゼロではなく、本人の意思確認ができなければ話し合い自体ができません。認知症と診断されても、自宅の売却などはできますが、家庭裁判所の許可が必要になり、手続きが大変。最近では、子どもの世代である40~50代が、80代の親の現状を認識し始めて、私たち相続コーディネーターのところに相談に来る事例も増えています。

正しい知識と
時代に合った発想を

──賃貸アパートやマンションを建てようと考えたとき、パートナーとなる事業者選びは重要です。見極めのポイントについてお願いします。

【曽根】事業者の姿勢は、各社ごとに特徴がありますが、まず建築ありき、借り入れありきではなく、相手の立場に立った提案をする会社選びが大切です。そして、目先の収益だけではなく、周辺の土地と比較してその土地の将来性を踏まえた提案をしてもらえるかという視点で選びたいものです。

例えば賃貸アパートを建てただけでは節税にはならないことがあります。相続する時点で実際に借りている人がいることが重要です。空室であれば土地は更地評価になり、節税効果が得られないことがあるのです。ローンを返済しているうちは、高い入居率を確保していても、返済が終了すると案外空室が目立ち始めるという例は少なくありません。賃貸住宅は、継続的な満室経営が基本。パートナーとなる事業者がこれをどれだけ意識しているか見極めましょう。

──最後に、これから土地活用を始める人へメッセージをお願いします。

【曽根】正しい知識と時代に合った発想を持つことが大事でしょう。例えば知識について、賃貸住宅経営を始めたら確定申告をしますが、建物の躯体と設備を分けないで申告する人が多い。躯体と設備は、それぞれ償却年数が異なるので、分けて申告すれば支払う税金が変わります。専門知識を深く勉強する必要はありませんが、やはり一定の経営感覚は持ちたいものです。

そして繰り返しになりますが、今の時代、土地はただ持っているだけではダメで、収益を生んでこそ資産と呼べます。それを意識して、最善の策を検討してほしいと思います。