ここ3年で物件数は10倍に急増!

賃貸住宅の魅力は、敷金・礼金程度の初期費用で住み替えられる点だ。嫌になったなら、いつでも退去できる気軽さもある。ただ、高齢者は火災や孤独死などを懸念され、入居を拒まれる例も少なくない。

その対策として、2005年12月から導入されたのが、「高齢者専用賃貸住宅」(高専賃)だ。高齢を理由に入居を拒まない「高齢者円滑入居賃貸住宅」(高円賃)のうち、高齢者のみを対象にした賃貸住宅を指す。おおむね60歳以上のシニアを対象とし、物件によっては緊急時対応サービスや食事なども提供される。

住まいの不便さや、一人暮らしの不安を抱えるシニアの住み替え先として、この高専賃を選択肢に入れる人が増えつつある。

ある住宅メーカーは今秋、比較的元気なシニアを対象に生活サポート付きの高専賃を開発した。1LDK中心のバリアフリー仕様の住戸には、一人暮らしや高齢夫婦世帯が暮らす。

玄関先にはフロントがあり、日中は専属のスタッフが出迎える。来訪者の受け付けや宅配便の取り次ぎのほか、体調不良時の対応も行う。居室にある緊急コールボタンを押すとスタッフが駆け付け、必要に応じて救急車の手配もする。

また、居室内で一定時間動く気配がないと、自動的にフロントや警備会社に連絡がいくシステムも備えられている。希望者には食事の提供も可能だ。

普段は自由に暮らしながら、万一、具合が悪くなってもスタッフが駆け付けてくれる安心感を求めて入居する例が多いという。

高専賃は、貸し主が都道府県に物件の設備や家賃、付帯サービスの有無などの情報を登録すると、それら情報が自治体の窓口や高齢者住宅財団のホームページで開示されるしくみになっている。その数は全国に約1000カ所(08年11月現在)。制度開始直後の06年3月には98カ所だったが、約3年で10倍に増えた。

急増の背景には、少子高齢化の影響がある。若者向けのワンルームマンションの需要が細り、貸し手もシニア向けに転換しつつあるのだ。

さらに、介護付き有料老人ホーム(特定施設)の開設を自治体が規制しているため、その代わりに食堂や介護事業所を併設した高専賃を手がける事業者も増えてきている。

国交省も、来年度予算で高齢者向け賃貸住宅の拡充策を盛り込んでおり、今後も数は増える見込みだ。

ただ、高専賃とひと口に言っても、その内容は玉石混淆なのが現状だ。そもそも決められた情報を登録するだけで、バリアフリーなどの設備要件が一切ないため、必ずしも高齢者が住みやすい物件ばかりとは限らないのだ。管理人の配置や付帯サービスの有無も物件によって違う。

国交省の調べでは、8割の物件で緊急時対応サービスが実施され、6割で食事が提供されている。月額家賃の中心価格帯は5万~8万円、部屋の広さは「18平方メートル以上25平方メートル未満」が多い。

高専賃の中にはバリアフリーなど一定の設備要件を満たし、都道府県知事等の認定を受けた「高齢者向け優良賃貸住宅」(高優賃)もある。居室の広さは原則25平方メートル以上で、キッチンやトイレ、浴室、収納設備等を完備。緊急時対応サービスの利用も可能だ。

高優賃の最大の特徴は、所得によっては家賃の減額補助が受けられること。自治体によって助成額は異なるが、最大で家賃の2分の1が減額される。

住み替えを検討する人の中には、将来の介護に備えたいというニーズもある。高専賃で介護サービスを利用する場合は、一般の住宅と同様に介護保険の要介護認定を受けて、外部の訪問介護などの事業者と利用契約を交わすのが一般的だ。

物件によっては訪問介護事業所を併設しているところもある。いずれにせよ介護にかかる費用は、サービスの利用に応じた負担となる。なかには独自の費用体系を設けて、定期的な安否確認などの介護保険外サービスを提供しているところもある。

介護度が重度化すると施設に住み替えざるをえない場合も

ただ、寝たきり状態となったり、認知症が進行した場合のことも考えておきたい。クリニックや訪問看護事業所と連携しながら24時間体制で医療的なケアに対応している物件もあるが、重度化すると介護施設に住み替えざるをえない場合もある。

実際に、高専賃を運営する事業者からも「認知症の徘徊などで他人の居室に勝手に出入りするようになると住み続けるのは難しい」という声を聞く。高専賃は借地借家法により借り手の居住権が保証されているとはいえ、実質的に住み続けるのが困難になる場合があるのだ。

たとえ住み続けられたとしても、介護保険の範囲内だけで収まらず、介護費用が思いのほか高額になる例もあるので注意が必要だ。心身の状態変化にどこまで対応できるのか、その場合の介護費用がいくらになるのかを確認しておくべきだろう。

入居一時金が1000万円以上かかる物件も登場

また、最近は入居一時金をとる高専賃が増えている点にも留意しておきたい。先の国交省調べでは、45%の物件で敷金以外の一時金を徴収しており、その額は「10万円以上100万円未満」が最も多かった。なかには一時金を1000万円以上とるところもある。

注意しなければならないのは、これら一時金が戻らないリスクがあるということ。法律で保全が義務づけられていないため、事業者の倒産や変更など経営状態によっては戻ってこないケースもありうる。

一時金をとる物件を検討する場合には、保全措置の有無をはじめ、何に該当する金額なのか、また、償却方法や退去時の精算額などを十分に確認しておかないと後々トラブルになりかねない。また、退去時に居室の原状回復費用を請求される例もあるので、どのような場合に該当するかも聞いておこう。

高専賃には厳しい規制がなく、制度化されてから日が浅いため、事業者に十分な運営実績がないのも事実。求める設備やサービスを検討したうえで、選ぶ目を養うためにも複数の物件を見学することをおすすめしたい。