競争が激化する不動産投資市場の中で、今、賃貸需要が高いエリアで土地探しから始める「新築一棟投資法」が投資家から注目を集めている。同事業を展開するインベストオンラインの箕作大社長に、優位性を生み出す仕組みなどを聞いた。

“土地ありき”ではなく、“ニーズありき”が鉄則!

――不動産投資の専門家として、現在の市場をどう見ていますか。

【箕作】賃貸不動産への投資については、人口減少などを懸念する声も多く、地方に建つアパートの空室問題を伝えるニュースも散見されます。ただ、一部の報道を理由にあらゆる賃貸不動産への投資を見込みなしと断じるのは早計でしょう。

需要の検討が不十分なまま、持っている土地に賃貸物件を建てる。そうした“まずは土地ありき”の投資が上手くいかないのは、ある意味当然です。不動産投資を成功させるには、“まずはニーズありき”の姿勢で人口動態など市場の状況を把握し、需要のある場所に需要のある物件を建てる――そうした“経済合理性”に即した判断が欠かせません。

当社の「新築一棟投資法」は、まさにその合理性を追求した結果生まれたもの。東京圏・駅近の土地と賃貸経営のプラン、ノウハウをパッケージにしてご提案しています。

箕作 大(きさく・だい)
株式会社インベストオンライン 代表取締役

1974年生まれ。神戸大学大学院情報知能工学科卒業。IT企業を経営しながら自らも投資家を志し、都内の土地を探して賃貸併用住宅を新築。そこで培った“土地から探す新築”のノウハウ提供を目的に、2000年に株式会社リアライズアセットマネジメント(現・株式会社インベストオンライン)を設立。

――賃料や土地の価格が下がるリスクはないのでしょうか。

【箕作】現在、東京を中心に神奈川、埼玉、千葉を含むエリアでは人口流入が続いており、今後も堅調な賃貸ニーズが予測されます。そして、高需要エリアの家賃は景気が多少悪化しても下がりにくい。

資産としての土地価格を考えても、東京は各国の主要都市と比べまだ低水準で、ロンドンなど過去のオリンピック開催地ではその終了後に不動産価格が上昇しているデータもあります。バブル時代のような短期売買でキャピタルゲインを狙う手法ではなく、確かな収益性がある物件を長期保有して賃料を得ながら、ローン完済後に好立地の土地が残る形の投資は有望だと考えられます。

ただ、そうした土地の物件は人気も高く、中古でも手頃な価格で入手するのは難しい。中古の利回りが低下し、新築を下回るケースも出てきています。そこで土地探しからスタートして、新たに物件を建てる方法をご提案しています。当然ながら新築物件は入居者を確保しやすく、賃料面も期待できる。加えて、銀行の融資が受けやすいことも実は大きなメリットです。

金融機関から長期融資が受けられる理由とは

――投資用不動産に対する融資の審査はかなり厳しくなっていると聞きます。

【箕作】おっしゃるとおり。インベストオンラインでは、さまざまな種類の不動産を扱っていますが、現状「新築一棟」は融資を受けられる数少ない選択肢です。

理由は、まず新築・好立地の物件はしっかりした“収入”が期待できるため。一方で、メンテナンス費や修繕費などの“支出”が極めて少ない点も審査における重要な評価ポイントなのです。中古物件の修繕費用の予測はプロでも難しい。新築の場合、「住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)」の適用により、10年間はほぼ大規模修繕のリスクがありません。

現在の不動産投資において、融資の可否は非常に大事な要素になっています。その中で、当社については過去の実績もあり、頭金なしのフルローンもご紹介することが可能な状況です。

――貴社のその他の優位性について教えてください。

【箕作】当社は独自のネットワークを通じ、一般市場に出る前の未公開の土地情報をいち早く入手。お客様にご紹介している土地は、ほとんど情報が表に出ていないものです。そこに、賃貸物件に特化した建築士による設計、リスクも十分考慮した収支プランなどを合わせてご提案しています。

また建物そのものについて、当社のブランド「グランクオール」では外部機関の審査により、約75年~90年にわたって大規模修繕が不要とされる劣化対策等級3を取得しています。これによって長期融資の可能性が高まり、さらに2次販売の際も融資が設定しやすいため流動性も高まります。

マンションのようなシックで高級感のある外観は「グランクオール」の特徴。シンプルで使い勝手のいい内装、質の高い住宅設備なども高い入居率の維持に貢献している。また、スマホやタブレットで部屋をコントロールするIoTの導入にも積極的だ。

今後も東京圏の賃貸需要は底堅いものがあるはず。“需要ありき”の物件の提供により、社会に貢献しながら利益を得ていけるのが不動産投資の特徴です。当社はお客様のパートナーとして、引き続きそのお手伝いができればと考えています。

――と語ってくれた箕作社長。上の記事で紹介できたのは、300棟以上の物件開発の中で インベストオンラインが支持されている理由、また同社が培ってきたノウハウの一端だ。箕 作社長は、今の時代の不動産投資に必要な視点などをまとめた書籍も発刊しており、今回は PRESIDENT Online読者への無料プレゼントを用意した。また特別相談会も無料で実施している。

『土地探しから始める不動産投資』電子版【PDF】を無料ダウンロード!(書籍版1600円も無料プレゼント可能)特別相談会も無料で実施!