コストを削減し、経営力を高める手段として、オフィスの“自社保有”に向けた流れが強まっている。そこで注目を集めているのが、都心部のハイグレードな中規模オフィスビルを、独自の手法によって一棟、またはフロアごとに提供するボルテックスだ。ニュービジネス統括部の統括部長を務める遠藤将也氏に、自社でオフィスを持つ利点などについて聞いた。
ボルテックスが提供しているオフィスビルの例。特に都心部では、中規模のオフィスビルの希少性が高まっており、資産価値も上昇傾向。事業基盤を支える資産形成の手法としても、自社オフィスの保有は有効だ。

毎月のオフィス賃料を確かな資産にしていく

「オフィスの賃料と人件費は、企業のコストの中でも大きな割合を占める部分です。ただ競争力の源泉となる人件費はできるだけ削りたくない。そこで低金利にも後押しされ、オフィスを『借りる』のではなく『買う』という選択をして、コスト削減する企業が着実に増えているのです」

遠藤氏は変化の背景をそう説明する。賃料に消えていた資金を購入費に充てればオフィスが自社の資産となり、経営基盤の強化にもつながる。さらにメリットはそれだけにとどまらない。

「自社オフィスなら、内装やレイアウトも業務内容に合わせてより自由に設計でき、生産性の向上にもつながります。また整備された自社オフィスを構えていれば、社員のモチベーションアップや取引先からの信用形成、人材採用にもプラスに働くでしょう」

融資を受けてのオフィス購入には迷いもあるかもしれないが、購入物件の価値が今後何十年と続く賃料支払いの総額より下がらなければ、総体としてメリットが大きい、と遠藤氏。

「仮に月々の賃料が100万円なら、1年で1200万円、10年では1億2000万円になります。3億円のオフィスを購入した場合、単純計算でオフィスの価値が10年後に1億8000万円以下にならなければメリットが出る。都心のオフィスの価格は、経年劣化による価値下落が考えにくい“土地”の占める割合がおよそ8~9割で、現在都心部の空室率は3%台と非常に低くなっています。大きく価値が下がる可能性は少ないでしょう」

遠藤将也(えんどう・まさや)
株式会社ボルテックス
ニュービジネス統括部
統括部長

オフィス購入で広がる内装デザインの可能性

自社でオフィスを持ちたいが、ビルを一棟買うのは厳しい─。そんな企業に対しても、ボルテックスの実績と独自のスキームが力を発揮する。

オフィスビルをワンフロア単位で販売する「区分所有オフィス」(※1)のパイオニアとして、ビルの仕入れで国内屈指の実績を持つボルテックスは、市場に出る前の情報をいち早く得て、条件のいい物件を取得することが可能だ。取得後はエントランスやエレベータといった共用部、専有部の水廻りなどにバリューアップ工事を施し、資産価値と使い心地を高めたうえで、一棟、またはフロアごとに販売を行う。

「取り扱うエリアは千代田区、中央区、渋谷区、新宿区、港区の都心5区を中心とした首都圏で、床面積は約20坪から800坪。今後は大阪、名古屋も取り扱う予定です」

併せて、各企業に適したオフィスレイアウトや内装デザインも請け負い好評を得ている。

「共用スペースの使い方やデスクの配置といったオフィスのデザインは、ワークスタイルの変化を受け、進化を続けています。そうした進化の成果を取り入れ、物件の特徴も生かしながら、業務効率の改善やコミュニケーションの向上を重視したプランをご提案しています」

また同社は、物件購入時に約50の取引金融機関から顧客に合った融資先の紹介もしており、物件費用にオフィス内装の費用も一本化した形での融資アレンジも可能。本業に集中しながら、理想のオフィスづくりを手間なく、ワンストップで実現できるというわけだ。

自前でオフィスを持つ際に気になる管理や修繕に関する仕組みも整っている。物件の管理は、プロパティマネジメントクライアント件数で全国1位の実績(※2)を持つボルテックスが担当。修繕についても、区分登記をかけた後、時期を見て管理組合を組成し、長期修繕計画に基づく積み立てを計画的に行うことで、オーナー側での突発的な修理コストの発生を予防する。

「人員増でオフィスが手狭になったり、事務所を縮小したりする場合も、別フロアを借り増したり、一部を賃貸に転用することで対応が可能です。また売却時も、全国に広がる当社のお客様のネットワークを生かすことで素早く現金化できます」

希少価値の高い中規模ビルは流動性も高く、値崩れも起きにくいため、本業が厳しくなったときの資金調達源としてリスクヘッジにも利用できる。また、事業承継などを見据えた自社株対策などにも活用可能だ。

「お客様からは、賃料程度の支払いでオフィスが持てる『区分所有オフィス』にもっと早く出会いたかった、という声もいただいています。現時点で購入されるかどうかは別として、自社でオフィスを保有することにより、コスト面でどれだけの効果が上がるか、一度検証していただく価値はあると考えています」

同社では具体的なコストメリットも交えながら、自社オフィス保有の意義などを紹介するセミナーも随時開催。全国に支店があるので、希望者には訪問して個別相談なども行っている。オフィスは「借りる」から「買う」へ。検討の余地は十分にありそうだ。

(※1)「区分所有オフィス」は、株式会社ボルテックスの登録商標です。
(※2)「月刊プロパティマネジメント」2015年、16年、17年11月号掲載の結果より。

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