20~40代が主なオーナー層

玉置貴史(たまき・たかし)
株式会社シノケンプロデュース
取締役社長

公的年金の先行きは不透明、激動の経済状勢は専門家でも予測するのが難しい……。今、「将来の備えは、自助努力が基本」と考える人は少なくないだろう。

そうした中、特に若い世代の高い関心を集めているのがアパート経営だ。実物の資産が手元に残る不動産投資は、いまや堅実な資産運用の一つとの認識も広がっている。金融商品のように、数日で資産価値が何十%も変化したり、急にゼロになったりすることがないため、長期的な視点で運用するのに適しているのだ。

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サラリーマンこそ挑戦すべきアパート経営5つのヒミツ

「実際、当社のお客さまとしてアパート経営を始められる方の約9割は、40代以下の一般のビジネスパーソンや公務員の方たちです」と言うのはシノケンプロデュースの玉置貴史取締役社長だ。同社は、東証ジャスダックに上場するシノケングループの一員。同じグループのシノケンハーモニーは、全国賃貸住宅新聞発表による年間着工件数ランキングで全国1位も獲得している(平成27年度)。

「特に現在は、超低金利のメリットをしっかり生かせる状態。当社では従来から、『土地がなくても、自己資金が少なくてもアパート経営はできる』を掲げていますが、それを十分に実践できる状況です」

あまり知られていない、意外な空室率の計算方法

とはいえ、投資にはリスクは付き物。アパート経営では、第一に空室リスクが気になるところだ。賃料収入が減れば、収支計画も成り立たなくなる。

「もちろん、リスクの見極めはどんな投資でも大事なポイントに違いありません。ただ賃貸住宅の空室率については、誤解を招く情報が少なくありません」と玉置氏は指摘する。

「例えば、一般に使われている空室インデックスでは、満室の賃貸住宅を除いて空室率を計算している。つまり、満室の物件が増えるほど、逆に“空室率が上がる”ことがあるわけです。このインデックスは日銀のレポートにも引用され、『満室稼働している建物の総戸数は含まれない』と注記されていますが、一般の人はなかなかそこまでわからないでしょう」
 
ごく簡単に説明すれば、以下のとおりだ。

【6室の賃貸住宅が4件あり合計24室。空室が3室あった場合】

●普通に考えると空室率は──
3室÷24室=0.125 空室率12.5%

●4件中2件が満室として、その12室分を除いて計算すると──
3室÷12室=0.25 空室率25%

満室の物件を除くと、母数が半分になるため空室率が2倍になってしまう。

上はほんの一例に過ぎないが、投資において、正しい情報を正しく理解することが不可欠なのは間違いない。一方で不動産投資においては、「数年で何億円稼いだ」といった成功物語もよく目にするが、これにも注意が必要だ。

「例えばリーマンショック後、大きく値を下げた物件をタイミングよく購入した投資家には、そうした人がいたのも事実です。しかし、今、同じことができるかといえば、なかなかそうはいきません。私たちが考えるアパート経営の基本は、『社会や経済情勢が変化する中でも、できる限り安定した収益を確保する』こと。あくまで“将来に向けた資産づくり”のためのものであり、いわゆる一攫千金を目指す人には向きません」と玉置氏は言う。

事実、シノケンプロデュースの顧客からは、「仕事をしながら副業として取り組めることに魅力を感じた」「自分が健康なうちに与信力を発揮したかった」「毎月の家賃収入が、将来年金代わりになるのがメリット」と長期的な視野に立った声が多く聞かれる。

競争の激しい賃貸住宅市場で、シノケングループが支持されている理由はどこにあるのだろうか。創立から27年で「入居率98.9%」(2017年3月末現在/同社企画開発物件)の実績がある“5つの理由”について、引き続き玉置氏にインタビューした。資産運用における最大のリスクは、実は情報を“知らないリスク”だ。なぜ、シノケンが“アパート経営のパイオニア”と呼ばれているのか。以下の「サラリーマンこそ挑戦すべきアパート経営5つのヒミツ」で明らかにしている。将来の備えを考える人にとっては、一読の価値ありだ。