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「4つの理由」を言えたら富裕層の素質あり
理詰めで富裕層になるための第一歩は、上記の（3）と（4）にあたる部分、「どうやったら富裕層（金融資産1億円）が超富裕層（金融資産5億円超）になれるのか」を考える練習から始まります。
そういうと、現状はまだ（1）や（2）の段階で「富裕層になりたいけど、なれなくて悩んでいるんじゃないか」という方もいらっしゃると思います。
でも、それじゃだめなのです。（3）や（4）の富裕層がどうやって超富裕層になるかを知ることで、（1）や（2）の「始めの一歩」の行動が変わってきてしまうから、まず出口のほうから考える必要があるのです。
「第一歩め」を考えるための、簡単な事例をひとつ挙げます。
「年間の家賃収入が2000万円のマンションが一棟2億円で売られている（利回り10％）」とします。
このとき、「売主は、こんなに利回りが高いマンションなのになぜ売却しなければならないのでしょうか？」 という質問をしてくる人はその段階で富裕層にはなれません。
なぜか？
いまここで語られている事実は、家賃が年間2000万円入ってくるというただ1点に過ぎません。富裕層になれない人は、おそらく下記のような売り物件の「背景」がぱっと頭に浮かばなかったことで、「年間2000万円」を真正面から受け取らず、むしろ「利回り10％」に対して過度な懐疑心を抱いてしまうかもしれません。
▼富裕層と凡人は「見ている景色」が違う
【年間家賃収入2000万円のマンションが売りに出される理由（推定）】
1点目の理由。もし売主がその物件を4億円で建てていたとしたら、家賃収入2000万円は売主にとって利回り5％に過ぎません。地主が遊休地の活用でハウスメーカーにまんまと乗せられて思いっきり高い建物を建てていたとしたら売却はありえる話です。坪当たり単価で比較すると、直に建築会社に頼むのに比較して何割も割高ですが、それでも30年間長期家賃保証をハウスメーカーがすると乗せられる地主は多いですから（ただし、この保証というのは割高で建てた利益の一部を払い出ししているだけで、実際には家賃は変動していき保証はされません）。
2点目に、仮にその建物の調達金利が4.5％で以前、金利が高い時代に固定で借りていた場合。もし建物が担保評価割れしていてオーバーローン状態にあれば、最近の低利の変動金利に借り換えしたくても担保不足分の現金をつまなければ抵当権の抹消をさせてもらえないので他行への借り換えができず、泣く泣く高い金利を払っているかもしれません。また固定金利であるため借り換えをすれば莫大なペナルティを銀行から要求されるかもしれません。
3点目に、この物件の売主が物件取得のために借り入れの調達期間を20年ではなく10年で組んでいて、家賃収入だけではキャッシュフローが持ち出しになっていて、他からキャッシュフローを持ってこられない状況まで追い込まれているかもしれません。借り入れのうち利息部分については経費になりますが、元本返済は経費になりません。20年で借りるのにくらべて10年だとおおざっぱにいって月額の返済は倍になりますよね。賃貸物件はだいたい調達期間を20年～30年で設定することが多いですが、法定耐用年数の関係でそれを10年で設定せざるを得ないケースもあります。その場合、キャッシュフローが赤字になることはよくあります。
4点目は、その建物が借地物件、容積率超過、安全条例違反、接道義務違反で再建築不可、テナントに違法風俗店が入居している、法定耐用年数を超過しているなどもろもろの理由で銀行融資がつかない物件のため、なかなか売れなくて利回りを高めている場合。
僕ならあと10個は理由を上げられますが、ともあれ、
「年間の家賃収入が2000万円のマンションが一棟2億円で売られている」
と事実にフォーカスした思考ができることが重要なのです。
売主から見た見え方、買主から見た見え方はまったく違っています。
以上4点をすべて挙げられた方は、僕があれこれと話さなくても早晩富裕層になるでしょう。
そうでない方は、まず安全モードで出発したほうがいいです。事実は1つだけど、解釈はいろいろあるからです。同じ事実があったとしても、富裕層とそうでない方の見ている世界は、まったく違うものだからです。
先ほどのマンションの売主と買主の事例でいうと、売主は4億円で取得していて、買主は2億円で取得する、売主から見れば5％の利回りで買主から見れば10％の利回りなどまったく見ている世界が違うものだからです。
次回は具体例をあげて普通の人の見ている世界と富裕層の見ている世界がどう違うか説明していきます。
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